2025년 현재, 부동산 가격 상승과 금리 불안정 속에서 '내 집 마련'은 여전히 많은 사람들의 중요한 목표다. 특히 30~40대 실수요자들은 전세값 급등, 대출 제한, 실거주 요건 강화 등으로 인해 기존 방식보다 더 전략적인 대안을 찾고 있다. 이런 상황 속에서 부동산 경매를 통한 내 집 마련이 현실적인 방법으로 주목받고 있다. 본 글에서는 실제로 경매를 통해 내 집을 마련한 다양한 사람들의 사례를 바탕으로 실거주 중심의 경매 전략과 그 과정에서 마주한 현실적인 문제점, 그리고 실전 팁들을 소개한다.
1. 사회초년생 A씨의 경매 입문기: 전세 탈출과 자가 소유의 꿈
A씨는 서울 외곽의 한 오피스텔에 월세로 거주하던 사회초년생이다. 직장을 얻은 후 3년간 70만 원의 월세를 납부했고, 매년 5% 이상 오르는 임대료에 부담을 느끼기 시작했다. 자가 마련을 고민하던 중 유튜브를 통해 '경매로 내 집 마련'이라는 키워드를 접했고, 이후 관련 서적과 강의를 수강하며 경매에 대해 본격적으로 공부하게 되었다.
그는 처음부터 고가 아파트보다는 실거주 가능한 소형 아파트나 빌라 중심으로 경매 물건을 탐색했다. 본인이 생활하는 지역과 가까운 곳을 기준으로 물건을 추려냈고, 법원 사이트와 온비드 시스템을 활용하여 권리 분석을 수행했다. 특히 선순위 임차인이 없는 깨끗한 물건을 목표로 설정하고, 총 3건의 입찰에 도전한 끝에 인천의 한 빌라를 감정가 대비 78% 수준에 낙찰받았다. 해당 빌라는 전세보증금이 없는 공실 상태였으며, 주변 시세 대비 20%가량 저렴하게 매입할 수 있었다.
이후 전세대출을 활용해 자금을 마련했고, 간단한 인테리어 후 입주까지 완료했다. 전체 과정에 걸린 시간은 약 3개월. 입찰부터 명도, 대출 실행까지의 과정을 직접 경험하면서 경매가 단순히 투기적 수단이 아닌 실수요자에게도 현실적인 선택지임을 체감했다. A씨는 “전에는 경매가 전문가만 하는 것이라고 생각했는데, 막상 해보니 공부만 하면 누구나 가능하다는 확신이 생겼다”고 말했다.
그가 강조하는 핵심 팁은 “무조건 안전한 물건을 고를 것”과 “지역 부동산에 반드시 발품을 팔 것”이다. 실제로 해당 빌라의 거래 내역은 인터넷보다 현지 공인중개사가 훨씬 더 정확하게 파악하고 있었으며, 주변 학군이나 교통 편의성도 현장 방문을 통해서만 확인할 수 있었다.
2. 신혼부부 B씨 부부의 사례: 청약 실패 후 선택한 경매
B씨 부부는 결혼을 준비하면서부터 내 집 마련을 목표로 청약을 도전해왔다. 그러나 여러 번 낙첨되면서 시간이 지났고, 신혼 특별공급도 기회를 놓치게 되자 대안을 고민하기 시작했다. 그렇게 알게 된 것이 바로 실거주용 경매 투자였다. 처음엔 막연하고 어렵게 느껴졌지만, 경매 교육 프로그램에 참여하면서 기초적인 법률지식과 권리분석, 입찰 전략 등을 체계적으로 익혔다.
그들은 출퇴근 거리, 자녀계획, 향후 재산 가치 등을 고려해 경기도 광명시의 구축 아파트에 주목했다. 해당 물건은 감정가 4억 2천만 원에 공시된 매물로, 직전 소유자가 경매로 넘어가며 공실 상태였고 등기상으로도 권리 하자가 없는 안정적인 상태였다. B씨 부부는 3억 7천만 원에 해당 아파트를 낙찰받았고, 신혼집 인테리어를 직접 기획해 입주까지 완료했다.
특히 인상적이었던 부분은 ‘경매로 내 집을 마련한 뒤에도 대출이 충분히 가능했다는 점’이다. 일반적으로 경매 물건은 대출이 어렵다는 인식이 있지만, 실제로는 낙찰 이후 잔금 납부 시 금융기관의 경매 전용 대출 상품을 활용할 수 있었고, B씨 부부는 LTV 조건 내에서 최대한 활용했다.
B씨 부부는 “경매를 처음에는 위험한 투자라고만 생각했는데, 우리가 직접 거주할 집을 고른다는 전제로 접근하니 훨씬 전략적이 됐다”며 “오히려 청약보다 더 빠르고 현실적인 방법이었다”고 전했다. 이들은 현재 자녀 출산 후 공간이 좁아지자 동일 지역 내에서 다시 경매를 통한 ‘갈아타기 전략’을 준비 중이다.
3. 50대 직장인 C씨의 사례: 은퇴 전 마지막 실거주 전략
C씨는 30년간 대기업에 근무하고 있는 50대 후반의 직장인이다. 은퇴를 앞두고 전세로 살던 아파트의 보증금 인상 통보를 받고 나서, 늦기 전에 내 집을 마련해야겠다는 결심을 하게 되었다. 그동안은 부동산 투자에 큰 관심이 없었고, 경매는 더욱 생소한 분야였다. 하지만 은퇴 이후의 주거 안정성을 고려했을 때, 월세나 전세보다는 자가가 더 낫다는 판단 아래 경매에 관심을 갖게 되었다.
그는 경기도 남양주의 한 구축 아파트를 목표로 삼았고, 해당 물건은 소유자 파산으로 인해 경매에 넘어온 상태였다. 공실이고, 기존 임차인과의 분쟁이 없으며, 하자도 비교적 적은 상태였다. 특히 주변 시세 대비 15% 이상 저렴한 조건이었기에 큰 부담 없이 입찰에 도전할 수 있었다. 그는 가족들과 상의 후 3번의 입찰 끝에 낙찰에 성공했고, 기존 거주지에서의 이동도 무리 없이 이뤄냈다.
C씨는 낙찰 이후 명도 과정에서 약간의 변수가 있었는데, 해당 물건에 전 소유주의 사촌이 주소지를 유지하고 있어 이사 전 공증과 동의서를 받아야 했던 일이 있었다. 다행히 법무사를 통해 협의가 원만히 이루어졌고, 명도비 없이 해결할 수 있었다. 이후 소액의 수리를 진행해 현재는 은퇴를 앞둔 부부의 보금자리로 거듭났다.
C씨는 “경매라는 단어에 겁을 먹고 시작을 못했는데, 결국은 집을 보는 눈과 절차 이해가 가장 중요하다는 것을 깨달았다”며 “전문가가 아니어도 얼마든지 공부와 실천으로 내 집을 마련할 수 있다”고 말했다. 특히 은퇴 준비 중인 사람들에게는 “경매는 가장 현실적이면서도 비용 효율적인 전략”이라는 점을 강조했다.
결론
실거주 목적으로 부동산 경매를 활용한 사례는 생각보다 다양하며, 연령이나 직업에 관계없이 모두에게 열려 있다. A씨의 사회초년생 입문기, B씨 부부의 신혼 전략, C씨의 은퇴 준비 사례는 각기 다른 배경에서도 경매가 유용한 수단임을 보여준다. 핵심은 정확한 권리분석, 현실적인 입찰가 산정, 금융 활용 능력이다. 2025년 현재, 부동산 시장의 불확실성이 커지는 만큼 실거주자 중심의 경매 전략은 앞으로 더 많은 이들의 선택이 될 것이다. 지금이야말로 ‘경매’라는 기회를 나의 실거주 전략으로 전환할 수 있는 때다.