부동산 경매는 흔히 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 방법으로 알려져 있다. 하지만 단순히 낙찰받는 것에만 집중하면 실제 수익으로 연결되기 어렵다. 최근에는 ‘경매 후 운영 전략’이 성패를 가르는 핵심 요소로 떠오르고 있으며, 특히 젊은 투자자들 사이에서는 경매로 다세대주택을 낙찰받아 셰어하우스로 운영하는 사례가 늘고 있다. 본 글에서는 실제 경매 낙찰 후 셰어하우스로 탈바꿈시킨 2명의 투자 사례를 중심으로, 기획부터 수익구조, 입주자 반응까지 전 과정을 상세히 소개한다. 단순한 이론이 아닌 실제 경험에 기반한 정보로, 경매 이후 어떻게 수익을 극대화할 수 있는지 현실적인 해법을 제시한다.
기획과정: 다세대주택을 셰어하우스로 바꾸기까지의 고민과 실행
김모 씨는 30대 중반의 직장인이다. 평범한 회사 생활을 이어오던 중 월급만으로는 자산을 늘리기 어렵다는 생각에 경매 공부를 시작했다. 첫 낙찰물건은 서울 강북의 노후된 다세대주택이었다. 주변 시세보다 30% 저렴하게 낙찰받았지만, 문제는 ‘운영방식’이었다. 리모델링을 하고 단순히 임대하는 방법도 있었지만, 그는 더 높은 수익을 원했고, 결국 ‘셰어하우스’로 활용하는 방안을 검토했다. 이 결정은 단순한 수익 계산을 넘어서 입주자의 생활 방식, 관리 용이성, 법적 이슈 등 다양한 요소를 고려해야 했다.
기획 과정에서 가장 먼저 한 일은 ‘수요조사’였다. 인근 대학교와 기업체, 청년 주택 수요 등을 분석했고, 1인 가구 비율이 높다는 점에서 셰어하우스 운영에 적합하다고 판단했다. 그 다음 단계는 ‘공간 구성’이었다. 기존 구조는 4세대가 독립된 구조였지만, 셰어하우스를 위해 거실과 주방을 공유 공간으로 리모델링하고, 방은 최대한 프라이버시를 보장할 수 있도록 분리했다.
김씨는 이 과정을 혼자 하지 않았다. 셰어하우스 전문 기획자와 컨설턴트를 섭외했고, 건축사무소와 함께 소방 및 위생 기준을 맞췄다. 이 과정에서 들어간 설계 및 리모델링 비용은 약 4,000만 원. 초기 비용이 부담됐지만, 입주자 만족도와 장기 임대를 통한 수익을 고려하면 투자 가치가 있다고 판단했다.
또 다른 사례는 부산의 40대 투자자 이모 씨였다. 그는 6가구짜리 다세대주택을 낙찰받은 후, 전세보다는 월세 수익을 높이기 위한 방법으로 셰어하우스를 기획했다. 특히 그는 입주자의 커뮤니티 활동에 초점을 맞췄고, 공용 공간에 북카페 형태의 라운지와 미니 주방을 설치했다. 그의 말에 따르면 “요즘 청년들은 집만 필요한 게 아니라, 관계도 필요로 한다”고 했다.
이처럼 셰어하우스 기획은 단순히 공간을 쪼개는 것이 아니라, 입주자의 라이프스타일과 지역 수요에 맞춘 ‘브랜딩’에 가까운 작업이다. 경매로 싸게 산 집이라도 제대로 기획하지 않으면 수익은커녕 공실 리스크만 커질 수 있다. 결국, 셰어하우스의 기획은 단순한 수익률 계산을 넘어 ‘살고 싶은 공간’을 만드는 일이며, 이것이 성공의 출발점이 된다.
수익구조: 셰어하우스 운영으로 높인 수익률의 비밀
다세대주택을 셰어하우스로 전환한 후 가장 눈에 띄는 변화는 ‘수익률’이다. 김모 씨는 기존 월세 구조로 운영할 경우 연간 수익률이 5% 내외였지만, 셰어하우스로 전환한 후에는 9~10% 수준까지 끌어올릴 수 있었다. 그 이유는 단순하다. 하나의 세대에서 얻을 수 있는 임대료보다, 각 방을 개별로 임대했을 때 얻는 총 수익이 훨씬 크기 때문이다.
예를 들어, 기존에는 전체 주택을 세입자 한 명에게 70만 원에 임대했다면, 셰어하우스로 전환한 후에는 각 방을 35만 원씩 3명에게 임대하여 총 105만 원의 수익을 낼 수 있게 되었다. 여기에 관리비와 기타 옵션(와이파이, 청소서비스 등)을 포함하면 부가 수익도 가능하다. 실제로 김씨는 공용공간 청소를 외주로 맡기고, 입주자들에게 1인당 2만 원의 관리비를 받고 있다. 월세 수익뿐 아니라, 운영 과정에서 발생하는 수익 모델도 설계한 것이다.
이모 씨의 사례도 비슷하다. 그는 운영 초기 입주자 유치를 위해 보증금과 월세를 낮게 책정했지만, 입주자들의 반응이 좋아 공실이 거의 없었고, 이후 점진적으로 임대료를 올릴 수 있었다. 이처럼 초기 수익률은 낮을 수 있지만, 브랜딩과 입주자 만족도를 통해 장기적인 상승 여력을 확보할 수 있다는 것이 핵심이다.
중요한 점은 ‘운영 효율성’이다. 셰어하우스는 단순히 임대 수익을 올리는 구조가 아니라, 운영관리 시스템이 뒷받침되어야 한다. 청소, 공과금 정산, 입주자 분쟁 조정 등 다양한 요소가 수익률에 직결된다. 이에 따라 김씨는 온라인 입주자 관리 시스템을 도입했고, 월 단위 자동 정산 기능과 공지사항 알림, 입주자 설문조사 기능을 활용하고 있다.
결국, 셰어하우스의 수익 구조는 ‘임대료 총합’ + ‘운영 수익’ + ‘공실률 최소화’의 조합이다. 단순히 높은 월세를 받는 것이 아니라, 입주자 유지율을 높이고 운영 효율을 극대화해야 한다. 특히 경매로 낙찰받은 물건은 대출 비율이 높아 금융비용이 부담되므로, 빠르게 안정적인 현금흐름을 만들 수 있는 셰어하우스 구조는 자산 운영 측면에서 매우 매력적인 선택지가 된다.
실입주자 반응: 살기 좋은 공간이냐가 관건
셰어하우스 운영의 성패는 입주자의 만족도에 달려 있다. 아무리 수익이 높고 리모델링이 잘 되어 있어도, 입주자에게 불편하고 답답한 공간이라면 장기적으로 공실이 생길 수밖에 없다. 김씨와 이씨 모두 입주자의 반응을 최우선으로 고려하며 운영하고 있다.
김씨의 셰어하우스는 입주자 대부분이 20대 후반의 직장인이다. 그는 입주 초기부터 정기적인 인터뷰와 피드백 시스템을 도입했다. 초기에 있었던 불만 사항은 방음 문제와 공용공간 청소 주기였다. 이에 따라 시공 업체를 통해 방 사이 경량벽을 보강했고, 청소 외주 주기를 주 1회에서 주 2회로 늘렸다. 이러한 조치 이후 입주자 만족도가 크게 상승했고, 자연스럽게 지인 추천 입주도 이어졌다.
이씨의 경우는 더 특이하다. 그는 셰어하우스를 단순히 주거 공간으로 보지 않고 ‘커뮤니티 공간’으로 만들고자 했다. 매달 입주자 간 교류를 위한 작은 행사(책 교환, 영화 관람)를 기획했고, SNS 채널을 통해 입주자 간 소통을 장려했다. 실제로 몇몇 입주자는 “혼자 사는 집보다 사람 냄새 나는 곳이라 더 좋다”는 후기를 남기기도 했다.
물론 부정적인 반응도 있었다. 일부 입주자는 프라이버시 부족, 층간소음 등을 이유로 계약 만료 후 퇴실하기도 했다. 하지만 운영자들은 이를 숨기지 않고, 문제 해결을 위한 장기적 개선 방안을 지속적으로 모색했다. 결과적으로 평균 재계약률은 70% 이상으로, 일반 원룸보다 높은 수준을 기록했다.
셰어하우스는 단순한 공간 임대가 아니라 ‘생활 방식’을 제공하는 서비스에 가깝다. 그렇기에 실입주자의 목소리를 경청하고, 꾸준한 개선과 관리를 통해 공간의 품질을 유지해야 한다. 투자자의 시각으로 보면 번거롭지만, 입주자의 만족이 곧 수익 안정성과 직결된다는 점을 이해해야 한다.
결론
경매로 시작된 투자라고 해도, 수익은 결국 ‘운영’에서 갈린다. 다세대주택을 셰어하우스로 전환한 사례는 단순한 공간 활용을 넘어, 입주자의 삶의 질까지 고려한 정교한 전략이었다. 기획, 수익, 운영, 만족도 어느 하나도 놓칠 수 없으며, 모든 요소가 맞물릴 때 비로소 성공적인 투자 모델이 완성된다. 단순히 싸게 낙찰받는 데서 그치지 않고, ‘어떻게 쓸 것인가’에 집중한다면, 경매는 훨씬 더 강력한 수익 플랫폼이 될 수 있다. 지금이 바로, 공간을 재해석하는 투자자가 되어야 할 때다.