부동산 경매를 통해 다가구주택을 낙찰받은 투자자들이 가장 많이 마주하는 현실은 명도 문제, 세입자와의 갈등, 그리고 실제 수익률과의 괴리다. 특히 경매로 취득한 주택은 기존 임차인이 거주 중이거나 권리관계가 얽혀 있어, 단순히 "싸게 샀다"고 해서 바로 수익이 발생하지 않는다. 이번 글에서는 실제 다가구주택을 경매로 낙찰받아 임대사업을 운영 중인 투자자의 생생한 후기를 바탕으로, 명도 절차, 임대수익 구조, 그리고 예상치 못한 리스크까지 구체적으로 정리한다.
명도절차: 협상부터 강제집행까지 실제 경험 공유
경매로 주택을 낙찰받는 순간부터 진짜 투자가 시작된다는 말이 있다. 특히 다가구주택은 하나의 건물에 여러 세입자가 거주하고 있어, 명도 문제가 복잡하게 얽혀 있는 경우가 대부분이다. 실제로 2024년 10월 서울 강서구에서 다가구주택을 낙찰받은 A 투자자는 총 5가구가 거주 중인 건물을 인수했다. 이 중 2가구는 대학생, 2가구는 신혼부부, 1가구는 장기 거주 고령자였다. 문제는 이 중 단 한 가구만 보증금을 돌려받은 상태였고, 나머지 4가구는 아직 전세보증금을 확보하지 못한 상황이었다.
A씨는 우선 대면 접촉을 시도했다. 세입자들에게 낙찰 사실을 알리고, 최대한 협의하에 퇴거를 유도했다. 대학생 세입자는 비교적 순조롭게 이사를 진행했지만, 고령자와 신혼부부는 "이사비용을 줄 수 없냐"는 요구를 했다. 이 과정에서 이사비, 명도비용, 이사 시기 조율 등의 요소가 개입되며 협상은 길어졌다. 특히 고령자 세입자는 '주거취약계층'에 해당돼 함부로 퇴거를 요구하기 어려웠고, A씨는 사회복지사와의 상담을 통해 서울시 주거지원사업을 안내하며 자발적 퇴거를 유도해야 했다.
신혼부부의 경우, 법적으로 대항력이 있었고 전입신고 및 확정일자를 갖춘 상태였다. 이때 A씨는 낙찰가에 포함되지 않은 보증금 반환 책임이 없다는 점을 명확히 설명하고, 부부가 원하는 이사비용 150만 원을 지급하는 조건으로 협상에 성공했다. 그러나 마지막까지 남은 고령자 세입자는 끝내 협의에 응하지 않았고, 결국 명도소송을 제기해야 했다. 강제집행까지 걸린 시간은 약 4개월, 비용은 법률대리인 수임료 포함 약 280만 원이 소요됐다.
이처럼 다가구주택의 명도는 단순히 물리적 퇴거 이상의 문제다. 감정적인 마찰, 법적 절차, 사회적 보호정책 등 다양한 요인이 복합적으로 얽혀 있다. A씨는 이번 경험을 통해 "명도는 법적으로만 접근하면 실패한다. 사람과의 관계로 풀어야 한다"는 교훈을 얻었다고 말한다. 협상을 통해 자발적인 퇴거를 유도하고, 경제적 지원이나 주거이전 대안을 제시하는 것이 가장 효과적인 방식이었다고 덧붙였다.
임대수익: 리모델링 후 월세 구조와 수익률 변화
명도 절차가 끝난 후 A씨는 3층짜리 다가구주택의 전면 리모델링을 결정했다. 전체 6가구 중 2가구는 기존 구조를 유지하고, 4가구는 내부 수리를 진행했다. 리모델링 항목은 주방 설비 교체, 욕실 방수, 조명 교체, 바닥 장판 시공 등이었으며, 총비용은 약 2,200만 원이 들었다. 인테리어 업체 선정은 소규모 공사 경험이 많은 지역업체를 이용했고, 공사는 약 3주간 진행됐다.
이후 월세 세팅은 평균 보증금 300만 원, 월세 48만 원으로 구성했다. 6가구 전체 입주가 완료되었을 때의 월세 총액은 288만 원. 여기에 관리비 일부도 임차인이 부담하게 하여 실수익은 월 약 270만 원 수준으로 유지되었다. 연간 수익률로 환산하면 약 8.3% 수준으로, 인근 원룸 시세 대비 높은 수익률을 기록했다. 물론 이 수익률은 리모델링 비용과 명도 소송 비용, 공실 기간 등을 포함한 순수익 기준이다.
A씨는 수익률 외에도 세입자 관리에서 중요한 것은 "임대 지속 가능성"이라고 말한다. 초기 입주자 유치 때는 ‘장기 거주자 선호’, ‘직장인 대상’, ‘비흡연자’ 등을 조건으로 세팅했고, 실제로 현재까지 1년 이상 계약 유지율은 100%에 달한다. 그는 입주자와의 소통을 중시하며, 주기적으로 설문조사를 통해 시설 개선 사항을 반영하는 운영 전략을 사용하고 있다.
또한 공실 리스크를 줄이기 위해 ‘지역 커뮤니티 카페’와 ‘직방’, ‘피터팬의 좋은방 구하기’ 등 온라인 플랫폼을 병행 활용했다. 특히 사진 퀄리티를 높이고 정확한 실측 정보를 제공해 세입자 신뢰도를 확보한 것이 빠른 계약 성사에 도움이 됐다.
리스크: 예상치 못한 유지관리 문제와 법적 책임
수익률이 아무리 높아도, 실제 운영 과정에서의 리스크는 반드시 고려해야 한다. 특히 다가구주택은 관리 주체가 명확하지 않아 예상치 못한 유지보수 이슈가 발생하기 쉽다. A씨가 가장 먼저 마주한 문제는 배수관 누수였다. 낙찰 후 두 달이 지난 시점에 하수구 역류로 1층 임차인의 천장이 젖었고, 이를 해결하기 위해 배관 전체를 교체해야 했다. 이 비용만 해도 약 370만 원이 들었다.
또한 소방법 위반 사항도 있었다. 지하층 임대 공간에 창문이 없어 환기 기준을 충족하지 못했고, 이로 인해 소방서 점검에서 지적을 받았다. 소방안전관리자의 지시에 따라 환기 시스템을 새로 설치했고, 스프링클러가 없는 것도 추가 비용으로 이어졌다. 전체 소방법 보완 비용은 약 520만 원이었다.
법적 책임도 가볍지 않다. A씨는 한 임차인과 ‘관리비 정산 문제’로 분쟁이 생겼고, 임차인이 관할 구청에 민원을 제기했다. 이 과정에서 건축물대장상 용도와 실제 용도 간 차이가 확인되었고, 이행강제금 180만 원이 부과됐다. A씨는 건축사무소를 통해 변경 용도 신고를 했고, 약 2개월간 수익이 정체되는 상황도 경험했다.
A씨는 "경매는 싸게 사는 대신, 모든 책임도 스스로 져야 한다는 점에서 리스크가 크다"고 말한다. 일반 매매에서는 숨겨졌을 법한 결함이나 과거 문제들이 경매에서는 고스란히 투자자의 책임이 되기 때문이다. 그는 이후 건축사, 소방업체, 법무사와의 긴밀한 협업을 통해 이러한 문제를 체계적으로 대응하고 있다.
결론
다가구주택 경매는 단순히 '싸게 사서 임대 놓는다'는 공식으로는 절대 접근할 수 없는 투자다. 명도, 리모델링, 임대 세팅, 유지관리, 법적 책임까지 투자자가 직접 대응해야 할 과제가 많기 때문이다. 그러나 이를 체계적으로 준비하고 실행한다면, 월세 수익과 자산가치를 모두 가져갈 수 있는 강력한 전략이 될 수 있다. 이 글의 실제 사례처럼, 사람 중심의 접근과 장기적 운영 전략이 성공을 좌우한다. 당신이 다가구주택 경매에 관심이 있다면, 단순한 수익률보다 실질 운영을 고려한 시뮬레이션이 먼저다. 지금 바로 당신의 첫 실전 계획을 세워보자.