2025년 현재 부동산 시장은 매매보다 임대 수익 중심의 투자 전략이 주목받고 있다. 특히 안정적이고 지속적인 현금흐름을 원하는 투자자 사이에서 ‘고시원’이나 ‘원룸 건물’ 경매가 대안 투자처로 부상하고 있다. 이들은 상대적으로 진입장벽이 낮고, 단기간 내 임대 수익을 창출할 수 있어 매력적이다. 하지만 권리분석, 건축 구조, 임대 관리 등 신중하게 따져봐야 할 요소도 많다. 본 글에서는 고시원·원룸 경매 투자의 A부터 Z까지 실제 사례와 함께 자세히 안내한다.
1. 경매 대상 고시원·원룸의 특징과 장점
고시원이나 원룸 건물은 일반 아파트나 상가와 달리 다가구·다세대 구조로 구성되어 있으며, 주로 도시 외곽이나 대학가, 업무 밀집지역에 위치한다. 이런 부동산은 1인 가구의 수요가 꾸준하기 때문에 공실률이 낮은 편이다. 특히 2025년 현재, 수도권을 중심으로 1인 가구 수가 증가하면서 이 시장의 안정성이 더욱 부각되고 있다.
경매로 나오는 고시원이나 원룸 건물의 특징 중 하나는 공실률이 낮은 대신 관리가 필수적이라는 점이다. 건물 자체가 크지 않아 중소형 투자자도 진입하기 쉬우며, 단위 호실 수익이 분산되기 때문에 리스크도 낮다. 예를 들어, 한 호실이 공실이더라도 전체 수익에는 큰 영향을 미치지 않는 구조다. 이는 아파트 한 채를 보유한 임대보다 유리한 점이다.
또한 이들은 대부분 상가 건축물이나 다가구 형태로 되어 있어 ‘1필지 다세대 수익구조’를 가지고 있다. 각 호실마다 개별 계약이 가능하며, 보증금과 월세가 합쳐져 연 8~12% 수익률을 목표로 할 수 있다. 이 수익률은 아파트 월세나 상가 임대에 비해 상당히 높은 편이다. 물론 입지, 상태, 경쟁 등에 따라 차이는 있다.
경매로 낙찰받는 경우, 시세보다 20~30% 저렴하게 매입할 수 있는 장점이 있다. 특히 기존 임차인이 다수 거주하고 있는 건물일 경우, 낙찰 이후 바로 월세 수익을 얻을 수 있기 때문에 자산 회전 속도가 빠르다. 이는 현금 흐름이 중요한 투자자들에게 큰 메리트로 작용한다.
마지막으로 고시원·원룸 건물은 건축 구조상 ‘리모델링 또는 부분 변경’을 통해 수익을 극대화할 수 있다. 예를 들어, 공용 욕실 구조를 개인 욕실로 변경하거나, 주방 공간을 개별화하는 등 리모델링을 통해 임대료를 상승시키는 전략이 흔하다. 이처럼 소규모 건물 경매는 단순히 부동산을 보유하는 것을 넘어서, 수익 모델을 적극적으로 설계할 수 있는 장점이 있다.
2. 실제 투자 사례와 수익 구조 분석
실제 사례를 통해 고시원·원룸 경매의 수익 구조를 들여다보면, 더욱 현실적인 전략 수립이 가능하다. 경기도 성남시 분당구에 위치한 한 3층짜리 원룸 건물은 법원 경매를 통해 감정가 9억 5천만 원에서 시작해 7억 8천만 원에 낙찰되었다. 건물에는 총 20개 호실이 있었으며, 당시 17호실이 임대 중이었다. 낙찰자는 2천만 원 정도를 들여 리모델링을 진행하고, 임대료를 조정하여 전체 월세 수익을 약 420만 원까지 끌어올렸다.
이 경우 단순 계산으로 연 임대 수익은 약 5천만 원 수준이며, 연 수익률은 약 6.4%에 해당한다. 부동산 시세 상승을 감안하면 실질적인 수익률은 더 높게 평가될 수 있다. 특히 기존 임차인이 유지되면서 명도 비용 없이 안정적으로 수익이 창출되었고, 실투자금은 대출 활용을 통해 약 3억 원 수준으로 낮췄다. 이에 따라 실제 자기자본 대비 수익률은 16% 수준까지 올라갔다.
또 다른 사례로 서울 관악구 대학가 근처의 고시원 경매 투자 사례가 있다. 해당 건물은 1층 상가와 2~4층 고시원으로 구성되어 있었으며, 약 30개 방을 보유하고 있었다. 투자자는 해당 물건을 낙찰받은 후, 상가를 커피숍에 임대하고 고시원을 원룸 구조로 전환해 세대별 임대료를 월 35만 원 수준으로 설정했다. 총 수익은 월 1000만 원을 넘어섰으며, 리모델링에 1억 원 이상을 투자했지만 약 3년 만에 투자금 전액을 회수하고도 남는 성과를 얻었다.
이처럼 고시원·원룸 투자에서는 ‘리모델링’과 ‘기존 임차인 유지’가 핵심이다. 즉시 수익을 얻기 위해선 기존 세입자 정보 확인이 필수며, 명도나 퇴거 가능성에 대한 법적 리스크도 함께 고려해야 한다. 또한 대출 실행이 용이한 물건인지도 중요한 체크포인트다. 실제로 일부 고시원 건물은 용도상 대출에 제약이 있거나, 소방시설 기준 미달로 보완이 필요하기 때문에 추가 비용이 들 수 있다.
결국, 투자자는 ‘낙찰가’뿐 아니라 리모델링 비용, 명도 가능성, 기존 수익 상태, 임대료 조정 가능성까지 복합적으로 분석해야 한다. 이러한 데이터 기반 분석이 뒷받침된다면, 고시원·원룸 경매는 단기·중기적으로 매우 효율적인 수익형 자산으로 자리 잡을 수 있다.
3. 경매 입찰 전 필수 체크사항과 실무 전략
고시원이나 원룸 건물의 경매에 입찰하기 전에는 몇 가지 핵심 체크리스트가 필요하다. 가장 먼저 확인할 것은 건축물 용도와 구조다. 일부 고시원은 다중이용시설로 등록되어 있어 화재 관련 법규가 엄격하게 적용된다. 이는 추후 리모델링이나 용도 변경 시 큰 제약이 될 수 있으며, 추가적인 소방설비 설치 의무도 발생할 수 있다. 따라서 사전에 건축물대장을 통해 용도와 층별 사용구조를 파악해야 한다.
두 번째는 권리분석이다. 기존 임차인이 다수 거주하는 구조이기 때문에, 선순위 임차인 여부, 대학력 여부, 보증금 반환 순위 등을 철저히 분석해야 한다. 특히 ‘대항력 있는 세입자’가 있을 경우, 명도가 쉽지 않거나 임대료 재조정이 어려울 수 있다. 임차인 목록은 매각물건명세서와 현황조사서를 통해 파악할 수 있다.
세 번째는 실사와 임차인 인터뷰다. 현장 실사를 통해 방 상태, 공용시설, 관리 수준을 직접 확인하고, 가능하다면 세입자와 인터뷰를 진행해 임대료 수준, 계약 갱신 의사, 불편사항 등을 확인하는 것이 좋다. 이는 낙찰 이후의 수익 안정성을 미리 점검할 수 있는 중요한 절차다.
네 번째는 리모델링 계획 수립과 견적 파악이다. 특히 노후 고시원의 경우 리모델링 비용이 상당할 수 있으며, 건축구조 변경에 따른 인허가 문제도 사전에 확인해야 한다. 전기, 수도, 방음, 화재 시스템 등 기본적인 인프라가 미비할 경우 비용은 수천만 원 단위로 늘어날 수 있다. 사전에 인테리어 업체를 통한 견적 확보가 중요하다.
마지막으로 자금 계획과 금융 상품 선택이다. 고시원이나 원룸은 아파트나 상가에 비해 대출 한도가 낮게 적용될 수 있다. 이는 은행의 평가 기준이 보수적으로 책정되기 때문인데, 특히 ‘감정가 대비 대출 비율’이 중요한 요소다. 일부 건물은 개인 사업자 등록이 있어야만 상가대출이 가능하기도 하다. 따라서 금융권 상담을 통해 대출 가능 금액과 조건을 미리 확인하고 입찰 전략을 세워야 한다.
이러한 체크리스트를 기반으로 사전에 충분히 준비하고 분석한다면, 고시원·원룸 경매는 단순한 투자처를 넘어 ‘현금 흐름 기반 자산 형성’의 전략적 수단이 될 수 있다. 또한 초보자라면 소형 원룸 건물부터 경험을 쌓아 점차 규모를 키워가는 방식도 매우 유효하다.
결론
고시원과 원룸 건물 경매는 2025년 현재, 소액 투자로도 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있는 유망한 투자 방식이다. 특히 기존 임차인을 유지하면서 빠르게 현금 흐름을 창출하거나, 리모델링을 통해 수익성을 높이는 전략은 중소형 투자자들에게 최적화된 모델이라 할 수 있다. 그러나 성공적인 투자를 위해서는 입지, 권리분석, 건축 구조, 리모델링 계획, 금융 전략까지 철저히 분석해야 한다. 지금이야말로 경매 시장에서 자신에게 맞는 수익형 자산을 발굴할 수 있는 최적의 시기다.