부동산 투자 방식 중 ‘경매’는 대중적으로 잘 알려져 있지만, ‘공매’는 상대적으로 정보가 부족해 진입 장벽이 높은 편이다. 그러나 최근 들어 공매에 대한 관심이 꾸준히 증가하고 있으며, 특히 2025년 현재 기준으로 자산가뿐 아니라 일반 투자자들 사이에서도 공매 참여 사례가 늘어나고 있다. 본 글에서는 공매 투자 실전 사례를 바탕으로, 경매와의 절차적 차이, 리스크 요소, 수익모델의 구조적 차이까지 깊이 있게 분석한다. 실전 경험 기반으로 정리된 내용을 통해, 어떤 투자 방식이 자신에게 맞는지 판단하는 데 실질적인 도움이 될 것이다.
1. 절차비교: 경매와 공매의 진행 흐름 차이
부동산을 취득하는 대표적인 강제처분 절차로 ‘경매’와 ‘공매’가 있다. 이 둘은 겉보기에 유사하지만, 실제 절차에서는 분명한 차이가 존재한다. 가장 먼저 알아야 할 것은 주관 기관의 차이다. 경매는 법원이 주관하며, 민간 채권자가 채무자의 자산을 압류하여 처분하는 방식이다. 반면 공매는 한국자산관리공사(KAMCO)가 주관하며, 국가 및 공공기관이 세금 체납 등의 이유로 압류한 재산을 처분하는 것이다.
절차 측면에서 볼 때, 경매는 법원의 절차에 따라 입찰 공고, 감정평가, 입찰, 낙찰, 매각허가결정, 소유권 이전 등의 과정을 거친다. 공매는 온비드(onbid.co.kr)라는 온라인 플랫폼에서 전자입찰로 이루어지며, 입찰 후 바로 계약 체결이 가능한 장점이 있다. 경매는 입찰 후 낙찰까지 대략 3~6개월 이상 소요되는 경우가 많지만, 공매는 1~2개월 이내로 마무리되는 경우도 있다.
또한 입찰 방식도 다르다. 경매는 대부분 기일입찰 방식으로 1회 1입찰이 기본이고, 유찰 시 가격이 일정 비율로 떨어지며 다시 입찰을 진행한다. 공매는 기간입찰, 기일입찰, 수의계약 방식 등이 있으며, 입찰가가 공개되지 않은 블라인드 방식이 대부분이다. 이는 투자자에게는 리스크이자 기회일 수 있다.
현장 확인 방식도 차이를 보인다. 경매는 감정평가서와 현황조사를 통해 물건 상태를 비교적 구체적으로 파악할 수 있으며, 법원이 실거주 여부 및 점유 상태를 파악해 제공한다. 반면 공매는 감정평가서 외에 현장 방문 여부를 투자자가 전적으로 부담해야 하며, 점유자의 퇴거 상황이나 기타 법적 문제가 불명확할 수 있다.
이러한 차이로 인해 초보자 입장에서는 경매가 상대적으로 정보 접근성과 절차의 안정성 면에서 우위에 있는 반면, 공매는 시간이 짧고 낙찰 후 바로 계약이 가능하지만, 정보의 비대칭성과 권리 분석 부담이 더 큰 편이다. 그러나 잘만 활용하면 공매는 상대적으로 경쟁이 적고, 저평가된 자산을 취득할 수 있는 가능성이 높은 투자 방식이다.
2. 리스크: 경매보다 위험한 공매? 실전 경험에서 확인된 사실
공매는 여러모로 매력적인 투자 방식이지만, 구조적으로 감수해야 할 리스크가 존재한다. 우선 가장 큰 리스크는 정보의 부족이다. 경매는 법원이 조사한 정보를 기준으로 입찰자가 판단할 수 있지만, 공매는 대부분 감정평가서만으로 물건을 판단해야 한다. 점유자 현황이나 채무 관계에 대한 정보는 거의 제공되지 않으며, 실거주 여부나 명도 문제도 사전에 파악하기 어렵다.
또한 공매는 매수자에게 ‘하자담보책임’을 지지 않는다. 민간 경매의 경우에도 하자담보 면책 조항이 있지만, 공매는 이보다 더욱 철저히 매수자의 책임하에 진행된다. 실제 사례로, 한 투자자가 공매를 통해 낙찰받은 물건이 건축물대장과 실제 현황이 달랐고, 이를 수정하기 위해 수개월이 소요된 일이 있다. 건축법 위반 여부, 불법 증축, 토지의 용도지역 미일치 등도 투자자가 직접 확인해야 하며, 책임은 전적으로 본인에게 있다.
리스크를 줄이기 위해선 반드시 현장 방문이 필요하다. 일부 투자자들은 물건을 온라인 정보만으로 판단하고 낙찰받지만, 이는 매우 위험한 접근이다. 실제로 수도권 내 한 투자자는 전세 세입자가 있는 물건을 공매로 낙찰받은 뒤, 전입신고가 확인되지 않아 점유자의 명도에 실패한 사례가 있다. 공매 물건의 권리 관계는 단순해 보일 수 있지만, 주택임대차보호법, 우선변제권, 확정일자 등의 기본적인 법률 지식이 필요하다.
또 다른 리스크는 공매 낙찰 이후 계약 해제가 불가능하다는 점이다. 경매는 법원의 매각허가 결정 전까지는 입찰자가 포기할 수 있는 절차가 있으나, 공매는 입찰과 동시에 계약의 효력이 발생하며, 포기 시에는 보증금을 몰수당할 수 있다. 이러한 구조적 특징으로 인해 공매는 신중한 판단이 필수적이다.
하지만 이러한 리스크를 인지하고 사전에 대비할 경우, 공매는 경매보다 경쟁이 낮고, 실질적으로 더 저렴한 가격에 부동산을 확보할 수 있다는 장점이 있다. 투자자는 철저한 현장 분석, 법률적 지식, 시세 판단 능력을 갖추고 접근해야 하며, 무엇보다 무리한 대출보다는 자기 자본을 기반으로 한 보수적 투자가 권장된다.
3. 수익모델: 경매와 공매의 차별적 전략과 투자 포인트
수익모델 측면에서도 경매와 공매는 분명한 차이를 보인다. 경매의 경우, 시세 대비 저렴하게 낙찰받은 후 단기 매각 또는 임대 수익을 통해 수익을 창출하는 방식이 일반적이다. 특히 명도 완료 후 리모델링을 거쳐 시세 차익을 실현하거나, 보증금 기반 월세 임대를 통해 안정적인 수익을 기대할 수 있다. 경매는 입찰가 조정과 레버리지 활용을 통해 투자자의 전략에 따라 수익률을 극대화할 수 있다.
반면 공매는 전략적 투자와 물건 선별이 중요하다. 공매는 투자자가 ‘공급과 수요의 비대칭성’을 활용할 수 있는 기회를 제공한다. 즉, 경쟁자가 많지 않거나 해당 물건에 대한 수요가 저조한 경우, 감정가의 60~70% 수준에서 낙찰받는 것도 가능하다. 이는 실질적인 자산 가치를 기준으로 큰 폭의 시세차익을 남길 수 있는 구조다.
또한 공매는 상업용 부동산, 토지, 국유지, 수익형 자산 등 다양한 물건군이 등장하기 때문에, 일반 경매보다 수익모델을 다양화할 수 있는 장점이 있다. 예를 들어 국유지의 일부는 향후 개발 계획에 따라 높은 수익률이 기대되며, 공공기관이 소유한 부동산의 경우 안전자산 성격이 강해 장기보유 전략에도 적합하다.
실전 사례를 보면, 한 투자자는 지방에 위치한 상가 건물을 공매로 1.2억에 낙찰받은 후, 약간의 수리를 거쳐 월세 90만원에 임대를 주어 연 수익률 8% 이상을 기록했다. 이 투자자는 해당 상가가 지역 개발 계획에 포함되어 있다는 정보를 미리 파악하고 접근했으며, 공매라는 비경쟁 시장을 적극 활용해 저가 매입에 성공한 사례다.
공매는 단순히 부동산을 싸게 사는 것이 아니라, 시장에서 소외된 자산을 저평가된 가격에 확보하고, 이를 리모델링, 용도변경, 리브랜딩 등 다양한 전략으로 수익화하는 방식이다. 이는 경매보다 더 높은 리스크를 동반하지만, 반대로 투자자의 능력에 따라 더 높은 수익률을 실현할 수 있는 구조다.
결론
경매와 공매는 유사한 듯 보이지만, 절차, 정보 접근성, 리스크, 수익 모델 면에서 분명한 차이를 가진 투자 방식이다. 경매는 안정성과 정보 제공 면에서 장점이 있으며, 공매는 시간 효율성과 경쟁률 측면에서 유리하다. 하지만 공매는 정보 부족과 법적 책임 부담이 크므로, 철저한 준비와 학습 없이는 리스크가 크다. 실전 사례를 통해 볼 때, 두 방식 모두 투자자의 경험, 전략, 분석 능력에 따라 성공 여부가 결정된다. 지금 필요한 것은 두 방식의 특성과 리스크를 정확히 이해하고, 자신의 성향에 맞는 투자를 설계하는 일이다.