대학교 주변 원룸 경매 투자는 오랫동안 안정적인 임대수익을 추구하는 소액 투자자들에게 인기 있는 분야였다. 특히 원룸은 관리가 간편하고 학생 수요가 꾸준할 것으로 기대되어 많은 투자자들이 관심을 가진다. 그러나 최근 들어 학생 수 감소, 온라인 수업 확대, 주거 트렌드 변화 등으로 공실 리스크가 현실적인 문제로 떠오르고 있다. 이 글에서는 대학교 밀집지역 원룸 경매 낙찰 후 실질적으로 마주치는 공실 리스크의 원인과 특징, 그리고 이를 극복하기 위한 구체적 대응 전략을 심층적으로 분석한다.
대학교 밀집지 원룸 공실 리스크 요인
대학교 밀집지역의 원룸은 과거 장기간 안정적 임대수익을 보장하는 대표적인 부동산 유형으로 자리 잡아왔다. 특히 지방 주요 도시에 위치한 국립대, 사립대 주변은 재학생 수가 많고, 기숙사 수용 능력이 제한적이기 때문에 원룸 임대 수요가 풍부했다. 이러한 수요 덕분에 경매 시장에서도 해당 지역 원룸 매물은 꾸준히 관심을 받았다. 그러나 최근 몇 년간 이 패턴이 빠르게 변화하고 있다. 여러 가지 구조적 변화가 동시에 발생하면서 원룸 공실 리스크가 심각한 투자 리스크로 부각되고 있다. 첫 번째 요인은 대학 재학생 수 감소다. 저출산 여파로 인해 전체적인 학령인구가 급감하면서, 대부분 대학의 신입생 정원이 줄어들고 있다. 실제로 2025년 현재 상당수 지방 대학들은 신입생 충원율이 80%에도 미치지 못하는 상황에 직면하고 있으며, 일부 군소 대학들은 통폐합 혹은 폐교 위기에 놓여있다. 학생 수 자체가 감소하니 원룸 임대 수요 역시 자연스럽게 감소하는 구조다. 두 번째 요인은 온라인 강의의 보편화다. 특히 코로나19 이후 원격수업의 효율성이 검증되면서 많은 대학들이 일부 과목을 온라인 강의로 대체하고 있다. 심지어 일부 사이버대학, 방송통신대학 학생들은 아예 캠퍼스 인근에 거주할 필요가 없어졌다. 이로 인해 예전처럼 학교 근처에 꼭 살 필요성을 느끼지 않는 학생들이 늘어나고 있다. 세 번째는 주거 트렌드의 변화다. 최근 대학생들은 과거처럼 좁고 낡은 원룸보다 원룸형 오피스텔, 풀옵션 빌트인 주거지, 쉐어하우스 등을 선호하는 경향이 짙어지고 있다. 신축 위주 선호 현상이 강화되면서 10년 이상 된 구식 원룸 건물은 공실 리스크가 급증하고 있다. 게다가 대학생들 사이에서 교통 편의성보다는 개인 생활의 쾌적함, 인테리어 상태, 보안 시스템이 주요 임대 선택 기준으로 부각되었다. 네 번째 요인은 임대료 역전현상이다. 원룸 월세는 상대적으로 고정되어 있는 반면, 신축 원룸형 오피스텔의 보증부 월세 상품은 보증금을 높이고 월세를 낮추는 방식으로 부담을 줄이고 있다. 월세 대비 품질이 월등히 높은 신축 오피스텔 등장으로 낡은 원룸은 경쟁력이 약화되고 있다. 마지막으로 투자자 과잉 진입에 따른 공급 과잉도 문제다. 오랫동안 ‘철밥통 투자’로 인식되며 경매 투자자들이 대학교 주변 원룸 매입에 몰리다 보니, 특정 지역은 이미 공급 과잉 상태에 접어들었다. 다수의 원룸 건물들이 동일한 학생 수요를 두고 경쟁하는 과정에서 오래된 건물부터 공실이 발생하게 되는 것이다. 결국 이 다섯 가지 요인이 복합적으로 작용하며 대학교 밀집지역 원룸 경매 낙찰 이후 예상보다 심각한 공실 상황을 투자자들이 겪게 되는 것이다. 이 현상은 지역과 대학마다 편차가 크지만, 공통적으로 신축 선호와 학령인구 감소라는 구조적 원인은 피할 수 없는 흐름이다.
경매 낙찰 후 공실 발생 사례 분석
이제 실제 사례를 통해 대학교 밀집지역 원룸 경매 낙찰 이후 공실 리스크가 어떻게 구체적으로 발생하는지 살펴보자. 첫 번째 사례는 충청북도 청주의 C대학교 인근 A빌라다. 해당 원룸 건물은 2003년 준공된 4층 건물로, 총 16세대가 입주 가능하다. 2024년 하반기 경매에 출품되었고, 감정가 10억 원 대비 8억 2천만 원에 낙찰되었다. 낙찰자는 지방 거주 40대 투자자로, 비교적 저렴한 낙찰가에 만족하고 입찰에 참여했다. 그러나 낙찰 직후 예상치 못한 문제에 봉착했다. 당시 입주율이 60%에 불과했으며, 계약 만료 예정인 세입자들이 대부분 타지역 취업이나 졸업 후 이사를 계획하고 있어 입주율이 급격히 하락했다. 1년 내 10세대가 공실로 전환되었고, 그 이후 장기간 공실이 이어졌다. 두 번째 사례는 경상남도 진주의 D대학교 인근 B오피스텔이다. 2011년 준공된 비교적 신축 원룸으로, 감정가 5억 5천만 원에 책정되어 경매에 부쳐졌다. 낙찰가는 5억 원으로 결정되었고, 해당 물건은 도시철도와의 접근성이 좋아 투자자 8명이 경쟁 입찰에 참여했다. 그러나 이 지역의 대학은 코로나19 이후 온라인 수업 비중이 높아졌고, 원룸 수요가 급감했다. 무엇보다 인근에 신축 오피스텔이 다수 입주하면서 임대료 인하 압박이 심해졌다. 낙찰자는 입주 초기에는 80% 입주율을 기록했으나, 신학기 이후 50%까지 공실이 확대되며 대출 이자 상환에도 어려움을 겪었다. 세 번째 사례는 서울 K대학교 인근의 사례다. 서울은 상대적으로 수요가 안정적인 편이지만, 캠퍼스 이전 이슈가 발생한 곳에서는 예외가 발생했다. 2008년 준공된 C빌라는 본래 외국인 유학생 수요가 많아 공실률이 낮았다. 그러나 학교가 일부 학과를 분교로 이전시키면서 외국인 학생이 급감했고, 코로나19 이후 원격 수업 증가로 실질 거주자가 급격히 줄었다. 결국 본 건물도 70%대의 공실률을 장기간 유지하고 있다. 이러한 사례들을 종합하면, 단순히 ‘대학교 근처’라는 이유만으로 수요가 안정적일 것이라는 통념은 더 이상 통하지 않는다는 점을 보여준다. 낙찰가는 감정가 대비 저렴했을지 몰라도, 실제 투자수익은 공실에 따라 큰 차이를 보이고 있다. 이는 경매 투자 전, 해당 대학의 특성과 주변 경쟁 원룸의 공급량, 학과 구조 변화 등을 종합 분석하는 것이 얼마나 중요한지를 증명하는 사례라 할 수 있다.
대학교 밀집지 원룸 공실 대응 전략
대학교 밀집지 원룸 공실 리스크는 피할 수 없는 숙명처럼 보이지만, 철저한 사전 조사와 적극적인 리모델링, 차별화 전략을 통해 어느 정도 관리 가능한 위험으로 바꿀 수 있다. 우선 가장 기본적인 대응은 선택과 집중이다. 무작정 모든 대학교 주변 원룸이 유망하다고 보기보다는, 입학 정원 충원율이 높은 인기 학과 중심 대학, 캠퍼스 통폐합 가능성이 낮은 안정적 대학 위주로 투자 대상을 한정하는 것이 중요하다. 예를 들어 의대, 약대, 간호학과 등 실습 위주 학과가 많은 대학은 여전히 현장 거주 수요가 유지되기 때문이다. 두 번째는 차별화된 시설 업그레이드다. 구식 원룸도 일정 부분 리모델링을 통해 경쟁력을 확보할 수 있다. 최신형 빌트인 가전, 전자도어락, 고급 LED 조명, 블라인드 교체, 소음 차단 창호 교체 등 상대적으로 저렴한 투자로 신축 수준의 내부 인테리어를 구현할 수 있다. 또한 세탁기, 냉장고, 전자레인지, 정수기, TV 등을 풀옵션으로 제공하면 초기 임차 유치에 훨씬 유리해진다. 세 번째는 가격 전략의 유연성이다. 공실 기간이 길어질수록 수익률이 악화되므로 일정 부분 월세 인하 혹은 보증부 월세 전환 등을 통해 공실 기간을 최소화하는 운영 전략이 필요하다. 장기 거주 희망 세입자에게 관리비 포함 월세 조건을 제안하거나, 보증금을 낮추고 월세를 조정하는 방식으로 초기 유입을 유도할 수 있다. 네 번째는 임대 대상 확대다. 꼭 대학생만을 임차 대상으로 설정하기보다는, 대학 교직원, 연구소 직원, 인근 병원 간호사, 외국인 어학 연수생 등 다양한 계층을 겨냥한 임대 마케팅을 시도할 수 있다. 특히 외국인 전용 임대 플랫폼 활용, 단기임대 허가 등록 등 제도적 활용도 검토 대상이다. 마지막으로는 경쟁 원룸 밀집지역 피하기다. 특정 대학 인근에서도 이미 원룸이 포화 상태인 지역보다는 다소 외곽이지만 통학버스 노선이 잘 갖춰진 지역, 신축 아파트 단지 내 소형 원룸형 상품 등 틈새 입지를 적극 발굴하는 접근이 장기적으로 안정적인 수익률을 보장할 수 있다.
결론
대학교 밀집지역 원룸 경매 투자에서 가장 위험한 함정은 ‘안정적 수요’라는 막연한 믿음이다. 학령인구 감소, 온라인 강의 확대, 주거 트렌드 변화로 인해 원룸 공실 리스크는 구조적 위험으로 자리 잡았다. 그러나 철저한 입지 선별, 내부 시설 경쟁력 확보, 유연한 가격 운영, 타깃 확장 전략을 통해 공실 위험은 상당 부분 관리가 가능하다. 경매 투자 전 반드시 이 모든 변수들을 심층적으로 검토한 뒤 입찰 전략을 세워야 한다.