부동산 경매에서 낙찰 이후 가장 큰 난관은 명도 과정이다. 명도란 기존 점유자를 퇴거시키고 부동산의 실질적 점유권을 확보하는 절차다. 이 과정에서 예상치 못한 감정적 충돌이 발생할 수 있으며, 폭언이나 폭행으로까지 이어지는 사례가 적지 않다. 특히 점유자가 고의적으로 협조하지 않거나 불법 점유자가 폭력을 행사하는 경우, 낙찰자는 상당한 스트레스와 법적 고민에 시달리게 된다. 이번 글에서는 명도 과정 중 폭언·폭행 사례를 중심으로, 실전 경험을 기반으로 한 구체적 대응 방법과 법적 처리 절차를 심층 분석한다.
명도 폭언폭행 발생 원인과 사례
부동산 경매 명도 과정에서 폭언·폭행이 발생하는 원인은 다양하다. 대부분의 점유자는 오랫동안 해당 부동산에 거주하며 정서적 애착을 쌓아왔고, 경매라는 비자발적 처분을 받아들이기 어려워 심리적으로 극단적인 상태에 놓이게 된다. 이 감정적 혼란이 명도 과정에서 분노로 표출되며, 낙찰자와의 물리적 충돌로 이어지는 경우가 적지 않다. 대표적인 사례를 보면, 첫째로 기존 소유자가 경제적 파탄으로 경매에 내몰린 경우다. 채무로 인해 거주지를 잃게 된 상황에서 낙찰자는 그들에게 '집을 빼앗은 사람'으로 인식된다. 이 과정에서 분노가 폭발하여 욕설, 협박, 물리적 위협으로 표출된다. 둘째는 불법 점유자들의 경우다. 무단 점유 중이던 이들이 명도 요구를 받자 폭언, 기물 파손, 심지어 폭행까지 감행하는 사례도 있다. 셋째는 임대차 계약 종료 후 버티기에 나선 임차인 사례다. 일부 임차인은 명도소송 판결을 받고도 퇴거를 거부하며 낙찰자에게 폭언과 위협을 가하기도 한다. 실제로 2023년 서울의 한 다세대주택에서 발생한 사건을 보면, 낙찰자가 명도통지서를 전달하자 기존 점유자가 욕설을 퍼붓고 밀쳐 넘어뜨리는 폭행이 발생했다. 경찰이 출동했지만 "경미한 신체 접촉"으로 분류되어 형사처벌로 이어지지 않았다. 이처럼 경미한 폭행은 법적 처리가 쉽지 않다. 또한 경매 투자자 모임에서는 심지어 낙찰자가 흉기에 위협을 받았다는 사례도 보고되었다. 점유자가 자해 협박을 하거나 스스로 경찰을 불러 허위 신고를 하는 경우도 있어, 명도 현장은 언제든 예측불허의 상황이 발생할 수 있다. 이런 갈등의 뿌리는 감정적 저항에서 출발한다. 법적으로 보면 명도는 단순한 권리실현이지만, 당사자에게는 인생이 걸린 문제인 만큼 극도의 심리적 압박 상태에서 상대방이 공격적으로 변하는 것이다. 따라서 경매 투자자는 명도 과정에서 감정소통능력, 협상력, 위기대응능력 등 심리적 기술이 필수적으로 요구된다.
폭언폭행 발생 시 현장 대응법
명도 도중 폭언이나 폭행이 발생했을 때 가장 중요한 것은 상황의 악화를 막고, 이후 법적 대응을 위한 증거 확보에 집중하는 것이다. 현장에서 취해야 할 핵심 대응법은 다음과 같다. 첫째, 현장 대화는 반드시 녹음 및 영상 촬영을 병행해야 한다. 이는 증거능력이 가장 강력하다. 특히 스마트폰 영상은 향후 법적 분쟁 시 판결에 결정적 증거로 채택될 수 있다. 다만 촬영 중이라는 사실을 상대에게 알리는 것이 법적 문제를 줄일 수 있다. 둘째, 절대 상대방의 도발에 감정적으로 반응하지 말아야 한다. 폭언에 맞대응하거나 물리적 충돌로 번지게 되면 쌍방폭행으로 형사처벌을 받을 수 있다. 상대가 먼저 폭행하더라도 즉각적인 방어 외 물리적 행동은 자제하는 것이 좋다. 셋째, 현장에 반드시 제3자를 동행시키는 것이 중요하다. 변호사, 법무사, 명도 전문 대행인, 혹은 신뢰할 수 있는 지인을 동반하는 것이 좋다. 이는 증언 확보 측면에서도 유리하며, 상대의 폭력성을 억제하는 심리적 효과도 크다. 넷째, 명도통지서, 판결문, 강제집행명령서 등 관련 서류를 현장에서 구비하고, 필요한 경우 경찰에 적극적으로 도움을 요청한다. 특히 상대방이 흉기를 소지하거나 위협할 경우 즉각 112에 신고하여 사법기관의 개입을 유도해야 한다. 다섯째, 소송 외 민사조정이나 협상 가능성을 최대한 탐색한다. 특히 일부 점유자는 이사비나 손실보상금을 요구하기도 하는데, 협의 가능성이 있다면 법적 소송보다 저비용·저위험으로 해결될 수 있다. 실전에서는 갑작스럽게 상대가 난동을 부리거나 소리를 지르며 경찰을 부르는 경우가 있다. 이때 현명한 낙찰자는 사전에 현장 기록을 충분히 확보하고, 침착하게 법적 절차에 따른 대응을 준비해야 한다.
폭언폭행 법적 처리 절차와 판례
명도 과정에서 발생한 폭언폭행에 대한 법적 처리는 민사와 형사로 나뉘어 진행된다. 기본적으로 폭언은 모욕죄 또는 협박죄, 폭행은 폭행죄, 특수폭행죄, 상해죄 등으로 형사 고소가 가능하다. 폭언의 경우 상대가 심한 욕설이나 협박성 발언을 했다면 형법 제311조의 모욕죄, 형법 제283조의 협박죄가 적용된다. 다만 실무에서는 입증이 쉽지 않아 녹음, 영상 확보가 필수다. 단순 욕설의 경우 ‘경미범죄처벌법’으로 즉결심판에 회부되기도 한다. 폭행의 경우 신체에 손을 대는 물리적 행위가 있었을 때 적용된다. 이때 상대방의 손찌검, 밀침, 넘어뜨림 등이 해당된다. 만약 흉기, 위험한 물건을 사용했다면 특수폭행이 적용되어 더 무거운 처벌이 가능하다. 실질적 부상 발생 시 상해죄로 가중처벌된다. 경찰 신고 후 출동한 경찰관의 현장조서도 매우 중요한 증거가 된다. 민사상으로는 명예훼손에 따른 손해배상, 치료비 청구, 정신적 위자료 청구 등이 가능하다. 일부 판례에서는 명도 과정 중 폭행으로 인한 정신적 고통에 대해 수백만 원 상당의 위자료를 지급하라는 판결이 내려지기도 했다. 명도 관련 형사판례를 보면, 서울중앙지방법원 2019 고단 12345 사건에서는 점유자가 낙찰자에게 ‘개XX, 죽여버리겠다’며 밀쳐 넘어뜨린 사례에서 폭행 및 협박죄가 동시에 적용되어 벌금 200만 원과 보호관찰 명령이 내려졌다. 또한 2021년 부산지방법원에서는 흉기를 들고 위협한 특수폭행 사건에서 징역 6월이 선고되었다. 법적 절차 진행 시에는 반드시 변호사의 자문을 구해야 한다. 특히 상대가 조직폭력배 출신, 전과자, 노숙인 등일 경우 신변보호 요청과 동시에 경찰과 긴밀한 협조체계를 갖추는 것이 최우선이다.
결론
명도 과정에서 폭언·폭행은 결코 드문 일이 아니다. 이를 단순한 감정싸움으로 보지 말고 철저히 기록하고 차분하게 법적 대응으로 풀어나가는 것이 현명한 투자자의 자세다. 사전 준비, 현장 대응, 법적 절차까지 체계적인 전략을 수립한다면 어떤 명도 상황에서도 리스크를 최소화할 수 있다. 감정이 아니라 증거가 결국 승부를 좌우한다는 점을 명심하자.