부동산 경매를 처음 시작하는 이들 중 상당수는 ‘무허가 건물’이라는 용어를 정확히 이해하지 못한 채 입찰에 참여한다. 특히 외형상 멀쩡해 보이는 건물이 실은 법적으로는 존재하지 않는 경우도 있어 낙찰 이후 큰 법적 문제에 부딪히는 사례가 잦다. 무허가 건물은 건축법상 위법 상태이기 때문에 등기 불가, 철거 명령, 용도 제한 등 다양한 리스크를 수반한다. 본 글에서는 무허가 건물의 정의부터 실제 경매 투자에 미치는 영향까지, 법적 리스크 중심으로 완전 정리한다.
무허가 건물 경매의 위험요소
‘무허가 건물’이란, 건축법상 건축허가나 신고 없이 불법으로 지어진 건물을 의미한다. 겉보기에는 일반 건물과 크게 다르지 않아 초보 투자자들은 실수로 이런 물건에 입찰하는 경우가 많다. 무허가 건물은 경매 물건으로 자주 등장하며, 특히 지방이나 낙후된 지역, 상가 주택 혼합 건물 등에서 쉽게 발견된다.
경매에서 이런 물건은 보통 감정가가 낮고, 낙찰 경쟁도 덜한 편이다. 그러나 낮은 낙찰가에 현혹되어 입찰하면 큰 문제가 발생할 수 있다. 대표적인 리스크는 ▲건축물대장에 등재되어 있지 않아 소유권 이전 등기가 불가능하다는 점, ▲향후 불법 건축물로 인식되어 철거 명령을 받을 수 있다는 점, ▲금융기관의 대출이 어려워 환금성이 낮다는 점 등이다.
특히 무허가 건물은 건축법 위반 상태이므로 법적으로는 ‘존재하지 않는’ 건물이다. 이런 건물은 대체로 건축물대장에 등재되지 않았거나, 일부 층만 등재되어 있는 경우가 많다. 등기부등본에는 토지만 기재되어 있고, 건물은 등재되지 않은 경우가 일반적이다. 이 경우, 아무리 낙찰을 받아도 등기 이전이 불가능해, 향후 매매나 대출에 심각한 제약을 받는다.
또한 철거 명령의 가능성도 무시할 수 없다. 지방자치단체가 도시정비나 재개발 등의 이유로 지역 내 무허가 건물 정비를 시작하면, 해당 건물은 언제든지 철거 대상이 될 수 있다. 보상 대상에도 포함되지 않는 경우가 많기 때문에 원금 손실까지 이어질 수 있다. 실제 사례 중에는 낙찰가가 저렴하다며 매입한 무허가 단독주택이 1년도 안 돼 강제 철거된 경우도 있다.
게다가 금융기관에서의 담보 대출이 어렵다는 점은 특히 심각한 문제다. 무허가 건물은 등기와 건축물대장이 일치하지 않기 때문에 은행 입장에서는 담보 가치가 없다고 판단한다. 결과적으로 자금 회수가 어렵고, 경매 이후 자산 활용이 매우 제한된다. 이 모든 요소를 감안하면, 무허가 건물 경매는 초보자보다는 경험 많은 전문가에게 적합한 고위험 투자 대상이라고 할 수 있다.
건축법상 철거 명령과 구조적 리스크
무허가 건물의 가장 큰 법적 리스크 중 하나는 바로 철거 명령이다. 건축법 제79조에 따르면, 허가 없이 건축한 건물이나 승인된 범위를 벗어난 증축물 등은 관할 관청의 시정 명령을 받을 수 있으며, 이에 응하지 않으면 행정대집행에 따라 강제 철거가 이루어진다. 이 조항은 2025년 현재도 엄격하게 적용되고 있으며, 특히 도시 재정비 지역이나 관할구청의 건축 단속이 강화된 지역에서는 현실적인 위험으로 작용한다.
무허가 건물이라도 오랜 기간 동안 사용되어왔다면, 투자자는 “사실상 용인된 것 아니냐”고 오해하기 쉽다. 그러나 법적으로 무허가 건물은 언제든지 철거 대상이다. 심지어 매입 후 리모델링이나 임대사업을 시작했더라도, 적발 즉시 사용 중지와 철거 조치를 받을 수 있다. 이는 투자금 손실로 이어지며, 임대수익을 기대했던 투자자에게는 치명적인 결과다.
구조적 안정성 또한 문제다. 무허가 건물은 건축 심의를 받지 않았기 때문에 구조 안전성, 내진 설계, 방화 성능 등이 검증되지 않았다. 특히 상가, 다가구 주택 등은 인명 피해를 일으킬 가능성도 배제할 수 없다. 보험 가입조차 어려운 경우가 많아 화재·재난 발생 시 법적 책임까지 투자자에게 돌아올 수 있다.
간혹 일부 투자자들은 “기존에 사용하던 상태 그대로 두면 괜찮다”고 생각하지만, 리모델링이나 전입신고, 등기 이전 등을 시도하는 순간 행정기관의 감시 대상이 된다. 최근에는 드론이나 3D 측량기법 등을 활용해 위반 건축물 단속이 활발해지고 있으며, 건축물대장과의 일치 여부를 자동으로 검토하는 시스템도 확대되고 있다.
이처럼 무허가 건물은 건축법상 단순한 행정위반이 아닌, 실제로 투자자의 자산을 한순간에 0원으로 만들 수 있는 심각한 리스크를 내포하고 있다. 특히 초보자일수록 “건물 있음=등기 가능”이라는 착각에 빠지기 쉽기 때문에, 입찰 전 건축물대장, 토지이용계획확인서, 현장 실사 등을 통해 반드시 법적 구조를 철저히 분석해야 한다.
무허가 건물 활용 가능성과 예외 조항
무허가 건물이라도 활용할 수 있는 여지는 일부 존재한다. 예를 들어 일정 요건을 갖춘 무허가 건물은 ‘이행강제금 납부’를 통해 한시적 사용이 가능하거나, 기축 건물의 경우 ‘건축법 제14조’에 따른 사후 허가 요건을 충족하면 일부 합법화가 가능하다. 그러나 이 역시 절차가 까다롭고, 비용 부담이 크기 때문에 무리한 접근은 권장되지 않는다.
실제로 ‘건축법 제14조’는 무허가 건축물이 일정 요건(대지 요건 충족, 인접 소유자 피해 없음, 구조 안전성 확보 등)을 만족할 경우, 시·군·구청의 건축위원회를 거쳐 사후 허가를 받을 수 있도록 규정하고 있다. 이를 ‘추인 허가’라고도 하며, 일반적인 신축 절차보다 더 복잡하고 심사 기준도 엄격하다. 많은 경우, 수차례의 설계 변경 및 시정 명령을 이행한 뒤에야 허가가 나기 때문에 현실적으로는 쉽지 않다.
또한 일부 지역에서는 ‘존치 허용’이라는 예외 조항을 두기도 한다. 예컨대, 도시계획에 따라 재건축이나 재개발이 장기적으로 예정되어 있는 지역에서는 철거보다는 존치 명령을 통해 일정 기간 기존 건물을 유지하도록 허용하기도 한다. 이 경우, 사용허가를 받지 못하더라도 일정한 용도로 활용은 가능하다. 다만 이 역시 임시적이고 제한적인 조치이며, 투자 안정성 관점에서 보면 여전히 불확실성이 크다.
그럼에도 불구하고 무허가 건물에 투자하는 전문가들은 “활용 목적이 명확하고, 수익성이 높은 단기 전략”을 통해 이익을 실현한다. 예를 들어, 단기 임대 후 재매각하거나, 철거를 전제로 토지 개발을 노리는 방식 등이다. 하지만 이런 전략은 관련 법령, 현장 경험, 계약 구조 등에 정통한 투자자가 아니면 위험이 크다.
무허가 건물은 결국 “사고 파는 대상”이 아니라 “법적 구조를 해결해야 할 문제”로 봐야 한다. 경매 입찰자는 단순히 건물이 존재한다는 사실에만 안주해서는 안 되며, 그 건물이 법적으로 어떻게 존재하는지, 활용 가능성은 어떤 조건에 달려 있는지를 먼저 분석해야 한다. 특히 등기이전 가능 여부, 매도 가능성, 리모델링 허가 여부는 반드시 사전에 검토해야 한다.
결론
무허가 건물 경매는 겉보기에는 저렴한 가격과 높은 수익률을 약속하지만, 실제로는 건축법상 심각한 리스크를 동반하는 고위험 투자 영역이다. 등기 불가, 철거 명령, 대출 불가, 활용 제한 등 다양한 문제들이 낙찰 이후 발생할 수 있으며, 초보 투자자에게는 치명적이다. 그러나 법적 구조와 건축 규정을 명확히 이해하고 접근한다면 일부 예외적 활용은 가능하다. 지금 이 순간, 경매 입찰을 고려하고 있다면 반드시 건축물대장과 현장 상태를 먼저 검토하고, 전문가의 자문을 통해 법적 리스크를 제거한 뒤 실행에 옮기는 것이 바람직하다.