많은 사람들이 “경매로 건물주가 될 수 있을까?”라는 질문을 던진다. 정답은 “가능하다”이다. 다만 단순히 낙찰만 받는다고 해서 바로 건물주가 되는 것은 아니다. 실질적인 준비, 철저한 분석, 실사와 명도, 리모델링, 임대까지의 전 과정이 체계적으로 진행되어야 하며, 무엇보다도 한 단계씩 경험을 쌓아야 성공할 수 있다. 본 글에서는 필자가 실제로 경매를 통해 1년 만에 소형 건물주가 된 과정을 단계별로 소개한다. 실패와 성공을 모두 경험한 리얼한 경매 실전 기록이므로, 예비 투자자들에게 실질적인 도움이 될 것이다.
1. 경매 입문부터 낙찰까지: 정보 수집과 첫 입찰의 과정
경매에 대한 막연한 호기심으로 시작한 것이 어느덧 매일 아침 법원 경매 사이트를 확인하는 습관이 되었다. 처음에는 ‘내가 과연 경매로 물건을 살 수 있을까?’라는 불안감이 컸다. 그래서 가장 먼저 한 것은 정보 수집이었다. 책과 유튜브, 경매 카페와 블로그, 실제 낙찰자들의 인터뷰까지 가능한 모든 자료를 찾아 읽고 기록했다.
첫 목표는 수도권 소형 근생 건물이었다. 대출이 가능한 규모와 입지, 그리고 상권을 고려했을 때 소형 상가주택이 가장 현실적인 선택이었다. 감정가 대비 30% 이상 저렴한 물건 위주로 관심을 가졌고, 주변 시세와 비교해 저평가된 물건을 골랐다.
가장 어려웠던 부분은 권리분석이었다. 법률 용어, 등기부 내용, 선순위 임차인, 근저당권, 유치권 등 생소한 개념이 너무 많았다. 그래서 나는 단기 경매 강의를 수강했고, 이후 스스로 등기부등본과 물건명세서를 분석할 수 있는 수준에 도달했다.
첫 입찰은 서울 외곽의 3층짜리 근생건물이었다. 감정가는 6억 원이었고, 나는 4억 3천만 원에 입찰했다. 경쟁자가 많아 보였지만, 예상보다 낮은 가격에 낙찰받을 수 있었다. 낙찰 순간은 정말 짜릿했지만, 이후 진행될 명도, 대출, 수리 등의 과정이 훨씬 더 현실적이고 복잡했다.
2. 낙찰 후 명도와 수리, 그리고 리모델링
낙찰받은 건물은 1층이 공실, 2층은 창고, 3층은 주거 형태의 불법 구조물로 되어 있었다. 건물 자체는 구조적으로 튼튼했지만, 리모델링이 불가피했다. 그러나 첫 번째 난관은 명도였다. 3층에 거주하던 세입자가 이사비를 요구했고, 1층에는 오래된 유치권이 존재했다. 나는 법률사무소와 상담하며, 명도소송과 동시에 협상을 병행하는 전략을 선택했다.
결과적으로, 3층 세입자에게 이사비 300만 원을 지급했고, 1층 유치권은 명확한 효력이 없는 것으로 판단되어 철거를 진행했다. 이 과정에서 명도 비용과 법률비용으로 약 500만 원이 소요되었지만, 문제를 원만하게 해결한 점은 큰 성과였다.
그다음 단계는 수리와 리모델링이었다. 외벽 도장, 내부 구조 변경, 수도 및 전기 설비 개선 등 공사가 진행되었고, 총 3개월이 소요되었다. 인테리어 회사와 계약했지만 중간에 업체가 일방적으로 연기하며 갈등이 생기기도 했다. 다행히 추가 업체를 섭외해 2층은 사무실, 3층은 원룸 2개로 분할했고, 1층은 작은 카페나 매장으로 임대 가능한 구조로 바꾸었다.
공사비는 약 4천만 원이 들었으며, 이 중 일부는 추후 전세금과 임대보증금으로 회수할 수 있었다. 이 과정을 통해 나는 “낙찰은 시작일 뿐”이라는 말을 절실히 체감했다. 진짜 투자는 낙찰 이후부터라는 걸 실감한 순간이었다.
3. 임대와 수익화, 그리고 현실적인 건물주의 삶
건물이 리모델링을 마치고 본격적으로 수익화 단계에 들어갔다. 가장 먼저 한 일은 부동산 중개업소와의 협업이었다. 주변 중개소 5곳에 방문하여 현장 사진과 임대 조건을 설명하고, 등록을 요청했다. 1층은 월 80만 원, 2층은 월 70만 원, 3층 각각의 원룸은 월 45만 원씩 책정했다.
초기에는 공실이 길어질까 걱정했지만, 의외로 반응은 괜찮았다. 특히 3층 원룸은 대학가와 가까운 위치 덕분에 2주 만에 계약이 완료되었다. 1층은 카페 창업을 준비 중인 예비창업자에게 임대되었고, 2층은 작은 디자인 회사에서 입주했다. 월 임대 수익은 총 240만 원 정도가 되었고, 대출이자 120만 원을 제하고도 순수익 120만 원이 남았다.
건물주가 된 기분은 생각보다 실감이 나지 않았다. 오히려 할 일이 많았다. 건물 관리, 임차인 민원 대응, 유지보수, 청소 업체 섭외 등 작은 일도 직접 처리해야 했다. 하지만 6개월이 지나자 시스템이 안정되고, 임대료도 꾸준히 들어오기 시작하면서 “내 자산이 나를 먹여 살리는 구조”가 만들어졌다는 것을 체감했다.
무엇보다도 큰 수확은 자신감이었다. 경매를 통해 건물을 취득하고, 내 손으로 문제를 해결하며, 임대수익을 만들어내는 일련의 경험은 향후 더 큰 자산을 다룰 수 있는 밑거름이 되었다. 현재는 두 번째 경매 물건을 찾고 있으며, 이전의 경험이 다음 투자에서 훨씬 더 큰 도움이 될 것이라 확신한다.
결론
부동산 경매는 단순히 싸게 사는 방법이 아니라, 그 이후의 과정을 책임지는 투자 전략이다. 단 1년이라는 시간 동안 필자는 ‘경매 입문 → 낙찰 → 명도 → 수리 → 임대 → 수익화’까지의 전 과정을 직접 경험했고, 그 결과 실제로 건물주가 될 수 있었다. 경매는 위험과 어려움도 많지만, 제대로 준비하고 실행하면 누구나 실현 가능한 방식이다. 지금 경매를 망설이고 있다면, 한 걸음 내딛는 순간이 바로 시작이다.