2025년 현재, 부동산 경매 시장은 단순한 시세차익을 노리는 투자 방식에서 벗어나 창업과 사업 확장의 수단으로 진화하고 있다. 특히 상가 경매를 통해 리모델링 사업을 시작한 사례들이 증가하면서, 자산을 활용한 ‘적극적 부동산 운용’이 새로운 흐름으로 자리 잡고 있다. 본 글에서는 실제 부동산 경매로 상가를 낙찰받고, 리모델링 후 사업을 성공적으로 운영하고 있는 사례를 중심으로 창업비용, 수익구조, 그리고 운영전략에 대해 심층적으로 분석한다.
1. 창업비용: 경매 낙찰가부터 리모델링까지 실투자 비용 분석
경매를 통해 상가를 낙찰받고 이를 리모델링하여 사업을 시작하기 위한 비용 구조는 생각보다 복잡하다. 먼저, 해당 사례의 주인공인 A씨는 서울 외곽의 소형 상가 건물을 경매로 낙찰받았다. 해당 상가는 대로변은 아니었지만 유동인구가 꾸준한 지역의 코너 건물로, 기존 점포는 공실 상태였다. A씨는 법원 경매를 통해 해당 상가를 감정가 대비 약 72% 가격으로 낙찰받았고, 총 낙찰가는 3억 8천만 원이었다.
여기에 추가로 필요한 비용은 다음과 같다. 첫째, 취득세와 각종 등기 비용, 법무사 수수료 등을 포함한 행정비용 약 1,200만 원. 둘째, 건물 내부 리모델링 공사 비용이 약 8,000만 원 소요되었다. 여기에는 벽체 철거, 전기/수도 배관 공사, 인테리어 마감재 설치 등이 포함되며, 특히 배관 교체와 화장실 재설치에 상당한 비용이 들어갔다. 셋째, 초기 운영자금(초기 인건비, 초기 홍보비 등)으로 약 1,500만 원을 추가로 확보했다.
결과적으로 A씨의 총 투자비용은 약 5억 원 수준으로, 경매 낙찰가보다 훨씬 많은 자금이 실제로 투입된 것이다. 이 중 일부는 금융권 대출을 활용해 조달했으며, 경매 낙찰 시점부터 사업 개시까지 약 5개월이 소요되었다. 경매 투자자들이 자주 간과하는 부분이 바로 이 ‘낙찰 이후 비용’이다. 외형적으로 저렴하게 낙찰받은 것처럼 보이지만, 실제 사업이 가능할 정도로 상가를 바꾸려면 실질적인 창업 비용이 상당히 들어간다.
A씨의 경우, 기존 상가 구조가 소규모 다세대 공간으로 나뉘어 있었고, 이를 오픈형 매장으로 리모델링하기 위해 상당한 구조 변경이 필요했다. 이 과정에서 건축허가 변경, 용도변경 신청 등 행정절차까지 더해져 시간이 지연되기도 했다. 그러나 이러한 초기 비용 투입이 향후 안정적인 수익 구조로 이어질 수 있다는 판단 아래, 본격적으로 리모델링 사업을 진행한 것이다.
2. 수익구조: 리모델링 이후 임대 및 직접 운영을 통한 수익 확보 방식
리모델링을 마친 A씨의 상가는 1층에는 카페, 2층에는 소형 공유오피스, 3층은 본인이 직접 사용하는 창고 겸 사무실로 활용되었다. 수익 구조는 크게 두 가지로 나뉜다. 첫째는 직접 운영을 통한 수익 창출, 둘째는 일부 공간의 임대를 통한 월세 수익 확보이다.
1층 카페는 A씨가 브랜드를 런칭해 직접 운영하고 있으며, 월평균 매출은 약 3,000만 원, 순이익은 약 800만 원 수준으로 보고 있다. 물론 시즌에 따라 변동폭은 크지만, 인근 경쟁 매장이 적고 유동인구가 꾸준하다는 점이 안정적인 수익 유지에 큰 기여를 하고 있다. 무엇보다 상가를 직접 보유하고 있어 임대료 부담이 없다는 점이 수익 구조를 더욱 안정화시켰다.
2층 공유오피스는 소형 독립 사무실 5개로 구획되어 있으며, 월세로 각각 50만 원에 임대하고 있다. 총 250만 원의 고정 수익이 발생하며, 임차인 이탈이 적어 평균 공실률은 10% 미만이다. A씨는 초기에는 공실이 우려되어 다양한 입주 마케팅을 시도했지만, 이후 자발적인 입소문을 통해 안정적인 임대 운영이 가능해졌다. 또한 온라인 예약 시스템을 도입하여 운영 편의성을 높였고, 무인 출입 시스템 도입으로 관리비도 줄일 수 있었다.
3층은 A씨의 창고 겸 사무실로 활용되며, 별도 수익을 창출하지는 않지만 물류 보관 및 재고 관리 효율화에 기여하고 있다. 향후에는 이 공간을 공유 창고 형태로 전환할 계획도 고려 중이다.
이처럼 상가 경매 투자 후 리모델링을 통해 수익을 실현하는 방식은 단순 매각보다 장기적이고 안정적인 수익 창출이 가능하다는 장점이 있다. 물론 초기 투자금이 많이 소요되지만, 일정 수준 이상의 수익률과 자산 가치 상승이 기대되는 구조다. 특히 직접 운영과 임대를 병행함으로써 수익 구조를 다각화하고 리스크를 분산시킬 수 있다는 점이 핵심이다.
3. 운영전략: 장기 생존을 위한 구조 설계와 사업 방향 설정
A씨의 상가 리모델링 사업이 주목받는 이유는 단순히 한 번의 수익을 내는 데 그치지 않고 장기적인 운영 전략을 기반으로 설계되었다는 점이다. 상가를 낙찰받은 직후부터 A씨는 ‘운영’이 가능한 구조를 만들기 위한 계획을 세웠고, 수익보다는 지속 가능성에 초점을 맞추었다.
첫 번째 전략은 ‘공간의 다기능화’이다. 1층은 유동인구를 활용한 소비 공간, 2층은 업무 공간, 3층은 보관 및 지원 공간으로 구분하면서 하나의 상가 건물을 ‘복합 비즈니스 모델’로 전환한 것이다. 이로 인해 외부 시장 상황에 따라 수익이 감소하더라도 일부 공간에서의 수익으로 전체 운영을 안정화할 수 있었다.
두 번째 전략은 자동화와 무인화를 활용한 관리 효율화이다. 공유오피스에는 무인 출입 시스템과 CCTV, IoT 기반 보안 시스템이 도입되어 최소 인력으로 운영이 가능했고, 예약과 결제는 모두 온라인으로 처리되어 A씨의 시간 소모를 최소화했다. 이러한 시스템 구축은 초기 비용이 다소 들지만, 장기적으로 인건비 절감 효과가 크다.
세 번째는 지역 커뮤니티와의 연계를 통한 브랜드 구축이다. A씨는 지역 소상공인과 협업해 카페에서 플리마켓을 정기적으로 운영하고 있으며, 이로 인해 지역 주민들과의 연결성이 강화되었다. 브랜드 SNS 운영을 통해 온라인상에서의 존재감도 키우고 있으며, 향후에는 본인의 사례를 중심으로 ‘부동산 경매+창업’ 교육 콘텐츠를 제작할 계획도 세우고 있다.
이처럼 상가 리모델링 사업은 단순한 부동산 투자가 아니라, 하나의 ‘복합 운영 모델’로 진화하고 있다. 특히 경매라는 진입 장벽을 넘은 후에는 다양한 기획과 운영 전략을 통해 자산을 장기적으로 활용할 수 있는 구조를 갖추는 것이 핵심이다. A씨의 사례는 향후 유휴공간 활용 또는 리모델링 기반 창업을 고려하는 이들에게 매우 실용적인 레퍼런스를 제공한다.
결론
상가 경매를 통해 단순한 부동산 투자가 아닌 창업과 사업 확장의 수단으로 접근하는 것은 2025년 부동산 시장의 새로운 방향이다. 본문에서 소개한 A씨 사례는 리모델링을 통한 자산 재창출과 수익 다변화, 자동화 기반의 효율적인 운영까지 체계적으로 설계된 구조로, 실제 창업을 고려하는 투자자에게 실질적인 인사이트를 제공한다. 경매는 단순히 ‘싸게 사는 것’이 아니라, ‘어떻게 활용하느냐’가 수익을 결정짓는 시대다. 지금이 바로 당신만의 공간을 창업 기반으로 전환할 시점이다.