부동산 시장에서는 여러 형태의 사기가 존재한다. 그중에서도 상가 분양 사기는 피해 금액이 크고, 피해자 회복 가능성이 낮아 더욱 심각한 사회 문제로 이어진다. 특히 분양사기 피해를 본 사람들 중 상당수는 피해 회복 방법을 몰라 속수무책으로 당하거나, 오랜 소송 끝에 손해를 일부만 복구하는 사례가 대부분이다. 그러나 최근 들어 부동산 경매를 통해 이와 같은 피해를 복구한 사례가 나타나면서 실질적인 대안으로 주목받고 있다. 이 글에서는 실제로 상가 분양 사기를 당한 한 피해자가 부동산 경매를 통해 피해를 복구한 과정을 상세히 소개하고, 그 과정에서 어떤 절차와 전략, 법률 대응이 있었는지를 심층적으로 분석한다.
경매절차를 통한 회복 가능성 발견 과정
사례의 주인공인 박 모 씨는 2021년, 수도권 외곽 신도시에서 상가 분양 설명회를 통해 ‘수익률 보장형 상가’를 소개받았다. 계약 당시 시공사는 유명 건설사 이름을 도용했고, 운영사는 임대 수익 보장을 명목으로 월 고정 수익을 제시했다. 계약서에는 실제 운영 계약서와 다른 허위 조항이 포함되어 있었고, 박 씨는 이를 제대로 검토하지 못한 채 계약금과 중도금까지 총 1억 6천만 원을 지급했다.
하지만 입주가 가까워지면서 시공사는 완공을 지연했고, 운영사도 자취를 감췄다. 부동산 현장에 가보니 실제 공정률은 50%에도 미치지 않았고, 허가도 불완전했다. 뒤늦게 사기임을 알아차린 박 씨는 경찰에 고소했지만, 시공사와 운영사 모두 자산을 빼돌린 상태였고 회수 가능성은 희박했다. 이후 법률 상담을 통해 민사소송과 가압류 조치에 들어갔지만, 실질적 회수로 이어지지 못했다.
그때 법률 전문가가 제안한 것이 ‘부동산 경매를 통한 회수’였다. 해당 건축물의 시행사 자산이 법원에 경매로 넘어가 있었고, 이를 매입한 후 일부 채권자로서 청구 가능한 권리가 있다는 점을 알려준 것이다. 박 씨는 경매 공부를 본격적으로 시작했고, 공매 시스템과 온비드, 법원경매 사이트를 통해 물건 정보를 확인했다. 마침 자기가 계약했던 상가가 속한 건물 전체가 경매로 넘어간 상황이었다.
경매절차는 생각보다 복잡했다. 우선 감정평가 보고서를 확인하고, 해당 상가 호실의 위치, 점유 상황, 법적 권리관계 등을 꼼꼼히 분석해야 했다. 특히 자신이 피해자이지만, 투자자로 입찰할 경우에는 다른 채권자와 마찬가지로 공정하게 입찰에 참여해야 했다. 이를 위해 가족 명의로 법적 제약을 피하고, 입찰보증금을 준비해 경매에 참여했다. 낙찰가는 감정가 대비 80%였고, 박 씨는 입찰에 성공했다.
이후 소유권 이전과 동시에, 자신이 보유한 채권을 상계 처리하면서 일부 자금을 회수할 수 있었다. 물론 전액은 아니었지만, 기존 민사소송보다 훨씬 빠르게 실질적 회복이 가능했다. 이 과정은 절차 이해와 실행력, 그리고 포기하지 않는 태도가 핵심이었다.
전략적 접근: 피해자에서 투자자로 전환한 선택
박 씨가 피해자에서 다시 투자자로 전환하기까지는 심리적 부담이 컸다. 한때 사기당한 장소에 다시 투자하겠다는 선택이 결코 쉽지 않았기 때문이다. 그러나 법률적으로 피해를 회복할 수 있는 마지막 방법이라는 판단 아래, 그는 ‘감정적 접근’이 아니라 ‘전략적 접근’으로 방향을 바꾸기로 했다.
가장 먼저 한 것은 경매 시스템 전반에 대한 이해였다. 그는 온비드, 대법원경매정보, 그리고 실무 경매 강의를 통해 기초 지식을 습득했다. 특히 권리분석과 임차인 현황 조사, 감정가 대비 시세 분석, 경매 단계별 절차 등을 반복적으로 익히며 자신감을 쌓았다. 자신이 겪은 사건이었기 때문에 물건에 대한 이해도도 높았고, 리스크 요소에 대한 감각도 뛰어났다.
박 씨는 낙찰을 목표로 하되, 감정가 이상으로는 절대 입찰하지 않겠다는 원칙을 세웠다. 또한 낙찰 후 명도, 임대 전환, 리모델링, 재매각까지의 일정을 사전에 시뮬레이션하고, 자금 계획까지 마련했다. 특히 리모델링 후 지역 내 소상공인을 대상으로 임대를 주고, 해당 수익으로 손실 일부를 계속 회복하는 장기 전략을 택했다.
결과적으로 박 씨는 낙찰 후 리모델링을 거쳐 임대 수익을 창출하는 데 성공했다. 매달 약 90만 원의 순수익이 발생했고, 이 수익은 사기로 인한 손실을 점진적으로 회복하는 기반이 됐다. 그는 “피해를 끝내는 방식은 법정이 아니라, 다시 현장에 서는 것”이라며, 현실적 대응이 무엇보다 중요했다고 강조한다.
법률 대응과 사후 처리: 실효성 있는 피해 복구 방법
사기를 당한 후 법률 대응은 필수지만, 실질적 회복과는 거리가 멀다는 것이 박 씨의 초기 경험이었다. 형사 고소로 시작했지만 가해자의 형사 처벌이 실질적 금전 회수로 이어지지 않았고, 민사소송도 장기간에 걸쳐 시간과 비용만 소요됐다. 결국 그는 법률의 역할은 ‘방어’보다 ‘전략 수립’에 있다고 느꼈고, 그에 맞춰 접근 방식을 바꿨다.
우선 경매에 참여하기 위해서는 관련 물건의 권리관계를 명확히 파악해야 했다. 이는 법률 전문가의 도움을 받아 이행했고, 등기부등본, 등기사항전부증명서, 감정평가서 등을 철저히 분석했다. 소유자 변경 이력, 선순위 채권자 유무, 임차인의 대항력 여부 등을 검토한 뒤, 자신이 투자자로서 취득한 권리와, 피해자로서 유지하고 있는 권리 사이의 충돌 가능성도 점검했다.
법률 대응은 이중 트랙으로 진행됐다. 하나는 가해자에 대한 민사 판결을 통해 채권을 확정하고, 이를 통해 경매 낙찰 후 소유권 이전 시 채권 상계가 가능하게 했다. 다른 하나는 경매 낙찰을 통해 자산 확보 후 임대사업자 등록을 하여, 세무적으로도 정식 사업소득으로 회복을 지속할 수 있도록 설계한 것이다.
사건 종료 후 박 씨는 동일 지역 내 비슷한 피해자 2명을 만나, 공동 대응을 추진했고 이들과 함께 경매 관련 정보를 공유하며 소규모 투자 모임을 꾸리게 됐다. 그는 “사기를 당했다고 끝내는 게 아니라, 그 사건을 새로운 출발점으로 삼아야 한다”고 말한다. 법률적 대응도 중요하지만, 궁극적으로는 ‘현실적 회복’을 위한 방향 전환이 중요하다는 그의 경험은 많은 투자자들에게 의미 있는 메시지를 준다.
결론
상가 분양 사기라는 절망적인 상황에서도 회복의 길은 있다. 박 씨처럼 부동산 경매라는 또 다른 수단을 활용해 피해를 일부라도 복구하는 것은 충분히 가능하다. 이 과정에는 정확한 정보, 법적 대응, 전략적 사고, 그리고 무엇보다도 실행력이 필요하다. 누구든 피해자가 될 수 있지만, 다시 투자자로 돌아오는 길은 열려 있다. 부동산 경매는 단순한 수익 수단이 아니라, 위기를 기회로 바꾸는 또 하나의 현실적 도구가 될 수 있다. 지금, 당신의 회복을 위한 선택지가 될지도 모른다.