2025년 현재, 창업 시장에서 주목받는 사업 중 하나가 ‘셰어오피스’다. 특히 1인 기업, 프리랜서, 스타트업의 증가로 인해 오피스 공간을 공유하고 비용을 절감할 수 있는 셰어오피스에 대한 수요가 꾸준히 늘고 있다. 이와 함께 부동산 경매 시장에서도 업무용 부동산, 특히 구형 상가나 소규모 사무실 등을 낙찰받아 셰어오피스로 리모델링 후 수익을 창출하는 사례가 점점 많아지고 있다. 본 글에서는 실제로 경매로 낙찰받은 부동산을 활용해 셰어오피스를 창업한 사례를 중심으로, 그 과정과 전략, 수익 구조까지 생생히 소개한다.
낙찰 과정: 어떻게 사무용 경매 물건을 선택했는가
김태현 씨(가명)는 2023년부터 프리랜서로 활동하며 꾸준히 창업 아이템을 고민해왔다. 그가 선택한 아이템은 셰어오피스였고, 그 시작은 부동산 경매였다. 처음에는 단순히 사무실을 임대해 셰어오피스를 열 생각이었지만, 계산기를 두드려보니 매월 지출되는 임대료와 보증금, 그리고 리스크에 비해 소득이 크게 남지 않았다. 그러던 중 지인의 소개로 경매 공부를 시작했고, 낙찰을 통해 공간을 확보하는 것이 장기적으로 훨씬 수익성이 있다는 판단을 하게 되었다.
처음 접근한 물건은 서울 강서구의 구형 상가 3층에 위치한 40평(약 132㎡) 규모의 사무실이었다. 해당 물건은 감정가 3억 원에 1회 유찰된 상태였고, 실제 낙찰가는 2억 4천만 원이었다. 태현 씨는 이 물건을 분석하며 몇 가지 기준을 세웠다. 첫째, 입지: 역세권이면서도 월세 수준이 저렴한 지역. 둘째, 건물 상태: 리모델링이 가능한 구조인지. 셋째, 임차관계: 선순위 임차인이 없는지 여부.
이 물건은 다행히 선순위 채권이 없는 깔끔한 권리관계를 가지고 있었고, 유치권도 없었다. 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등을 모두 확인했고, 현장 답사까지 마친 후 입찰을 결정했다. 입찰 당일에는 총 3명이 참여했고, 태현 씨는 예상보다 300만 원 높은 금액으로 써내 낙찰에 성공했다. 낙찰 직후 법원에 보증금을 납부하고, 잔금까지 치르면서 정식 소유자가 되기까지 약 45일이 소요됐다.
이 과정을 통해 태현 씨는 단순히 경매로 공간을 얻은 것이 아니라, 부동산 분석 능력과 사업 계획 수립에 필요한 실전 감각을 얻었다고 말한다. "생각보다 복잡하진 않았지만, 한 번의 실수도 용납되지 않는 과정이었습니다. 철저히 준비하고, 모든 자료를 눈으로 확인하는 게 중요하죠."
리모델링 전략: 공간 구성부터 인테리어까지
낙찰을 받은 공간은 기본적으로 사무실 구조를 갖추고 있었지만, 10년 이상 리모델링이 이루어지지 않아 노후된 설비와 인테리어가 큰 문제였다. 특히 층고가 낮고, 벽지와 바닥재가 오래된 상태였으며, 화장실은 외부 공용으로 제공되고 있었다. 셰어오피스로서 경쟁력을 가지기 위해서는 최소한의 리모델링이 필수적이었다.
태현 씨는 예산을 약 3천만 원으로 잡고 공간의 구조부터 새롭게 기획했다. 가장 먼저 한 일은 전체 공간을 6개의 독립실과 오픈형 데스크존, 소형 회의실 1개, 커피/공용 휴게 공간 1개로 나누는 것이었다. 공간의 구조를 나누기 위해 목재 파티션과 유리벽을 활용했으며, 방음 효과를 고려해 흡음재도 일부 적용했다.
인테리어 콘셉트는 ‘모던 미니멀’로 설정했다. 큰 비용을 들이지 않으면서도 세련된 느낌을 줄 수 있도록 천장 구조는 노출형으로 하고, 조명은 LED 매립등과 라인 조명을 조합해 시각적 개방감을 확보했다. 가구는 이케아와 중고 사무가구를 활용해 합리적인 비용으로 구성했으며, 냉난방기와 공기청정기, 공유 프린터 등 사무 필수 장비도 하나씩 마련했다.
셀프 시공이 가능한 부분은 직접 시공을 하며 비용을 절감했다. 특히 페인트칠, 조명 설치, 책상 조립 등은 본인과 지인들이 함께 작업하면서 시간을 절약했다. 가장 많은 비용이 든 항목은 인터넷 설치와 방음재 시공이었는데, 이 부분은 전문가를 통해 정식으로 시공을 맡겼다.
이러한 리모델링 과정은 약 25일간 진행되었고, 그 결과 깔끔하고 실용적인 셰어오피스가 완성되었다. 태현 씨는 “예산 내에서 모든 걸 해결하려다 보면 오히려 창의적인 해결책이 나오는 경우가 많습니다. 절대 무조건 싸게만 하려고 하지 말고, 장기적으로 관리비가 덜 드는 방향으로 고민해야 합니다”라고 말했다.
수익 구조: 운영 방식과 실제 수익 분석
리모델링이 완료된 후, 태현 씨는 본격적인 마케팅에 들어갔다. 가장 먼저 활용한 채널은 네이버 부동산과 카카오맵 비즈니스 등록이었다. 여기에 SNS 광고와 지역 커뮤니티, 오피스 매물 카페 등을 통해 초기에 약 80만 원 가량을 들여 광고를 진행했다. 이 덕분에 개소 2주 만에 6개 독립실 중 5개가 계약되었고, 오픈형 데스크존은 70% 이상의 점유율을 기록했다.
가격 정책은 인근 셰어오피스보다 10% 저렴하게 설정했다. 독립실은 월 38만 원~48만 원, 오픈 데스크는 1인당 14만 원 수준으로 책정되었다. 월 고정비는 관리비 포함 약 50만 원, 인터넷/공과금 약 20만 원, 청소/소모품 약 15만 원으로 총 85만 원 수준이었다.
총 임대 수익은 월 평균 220만 원 정도로, 운영 3개월 차부터는 초기 리모델링 비용을 제외하더라도 월 순이익 120만~140만 원이 남기 시작했다. 1년 기준으로 보면 약 1,500만 원의 순이익이 예상되며, 자산 가치 상승까지 고려하면 경매를 통한 창업이 매우 성공적이었다고 할 수 있다.
태현 씨는 "무조건 월세 수익만 바라보면 한계가 있어요. 저는 이 공간의 자산가치가 상승할 거라는 확신도 있었고, 실제로도 인근 사무실 시세가 조금씩 올라가는 걸 보면서 좋은 선택이었다는 확신이 생겼습니다. 단순한 수익 창출이 아니라, 부동산의 가치를 키워가는 과정이죠"라고 말했다.
무엇보다 중요한 건 ‘관리’였다. 입주자와의 커뮤니케이션, 공간 청결 유지, 장비 상태 점검 등은 태현 씨가 매일 직접 확인하고 있으며, 장기계약을 유도하기 위해 소규모 이벤트나 커피머신 업그레이드 같은 노력도 아끼지 않고 있다. 결국 셰어오피스라는 공간은 단순한 부동산이 아닌 ‘서비스 사업’이기 때문에, 공간을 넘어 관계를 관리하는 것이 성공의 열쇠라고 그는 강조했다.
결론
부동산 경매는 더 이상 전문가만의 영역이 아니다. 실제 사례에서처럼 꼼꼼한 준비와 현실적인 리모델링, 운영 전략이 더해진다면, 자본이 크지 않아도 수익성 높은 셰어오피스를 충분히 창업할 수 있다. 낙찰부터 수익화까지의 전 과정을 통해 배울 수 있는 경매의 힘은 생각보다 크며, 이를 통해 나만의 사업 기반을 마련하는 것도 가능하다. 지금이야말로 실질적인 수익을 창출할 수 있는 경매 기반 셰어오피스 창업을 고민해볼 시기다.