부동산 경매 투자는 많은 수익 기회를 제공하지만, 진입장벽이 높고 실수하기 쉬운 투자 방식이다. 특히 초보 투자자들에게는 용어, 절차, 리스크 관리 등 모든 과정이 낯설고 어려울 수밖에 없다. 이런 이유로 최근에는 경매 투자자들 사이에서 ‘스터디 모임’ 참여가 필수 코스처럼 자리잡고 있다. 실제로 나 또한 2024년 말부터 2025년 초까지 경매 스터디 모임에 직접 참여하며 큰 도움을 받았고, 현재는 실전 투자까지 이어지고 있다. 이 글에서는 경매 스터디 모임에 참여한 실제 경험담을 바탕으로, 모임을 어떻게 찾고, 어떤 정보를 얻고, 어떻게 활용해야 하는지 구체적으로 정리해보려 한다.
1. 스터디 모임 찾기부터 첫 참여까지: 경매는 함께 배우는 게 답이다
처음 부동산 경매에 관심을 가지게 된 건 2024년 중반이었다. 직장을 다니며 월급만으로는 자산을 늘리는 데 한계를 느꼈고, 마침 유튜브에서 우연히 경매 투자로 수익을 낸 사람들의 이야기를 접하게 됐다. 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있다는 점이 매력적이었지만, 그만큼 복잡한 절차와 위험 요소가 많았다. 인터넷 강의나 책으로 독학을 시도했지만 한계가 있었다. 그래서 선택한 것이 오프라인 경매 스터디 모임이었다.
스터디 모임을 찾는 방법은 생각보다 다양했다. 네이버 카페, 오픈채팅, Meetup, 페이스북 그룹 등에서 ‘부동산 경매’, ‘경매 스터디’라는 키워드로 검색하면 지역별 모임을 쉽게 찾을 수 있다. 나는 서울 강남에서 활동 중인 8주 코스 스터디에 참여하게 되었는데, 참가비는 소액이었고 매주 토요일 오후에 진행됐다. 첫 참여는 다소 긴장됐지만, 대부분이 초보 투자자였고 강사는 실제 경매 투자 경력이 있는 실전형 인물이었다.
스터디 초반에는 경매 용어와 법률 기초부터 시작해 권리분석, 등기부등본 보는 법, 입찰서 작성법 등 이론적인 내용을 학습했다. 매주 사례 물건을 분석하고, 가상으로 입찰가를 정해보는 시뮬레이션도 진행됐다. 특히 인상 깊었던 건 강사가 본인이 낙찰받은 실제 물건을 중심으로 어떤 과정을 거쳐 투자했는지 생생하게 설명해준 점이었다. 실제 명도 과정, 세입자 협상, 리모델링 비용, 수익률까지 모든 데이터를 공유해주었고, 이런 현실적인 접근이 가장 큰 도움이 됐다.
스터디 중반부터는 조별로 팀을 나누어 실제 법원경매사이트에서 물건을 찾고 분석하는 과제를 수행했다. 우리는 강동구에 있는 소형 빌라를 분석했고, 등기부등본의 권리 순위, 낙찰 사례, 주변 시세, 예상 리모델링 비용까지 정리해 발표했다. 실전처럼 접근하다 보니 경매 공부가 추상적인 이론이 아니라 현실적인 투자 기회로 느껴졌다.
2. 스터디를 통해 얻게 된 실전 정보들: 책에서 배우지 못한 생생한 노하우
스터디에 참여하면서 가장 크게 느낀 건, 책이나 강의에서 다뤄지지 않는 ‘현장의 노하우’를 배울 수 있었다는 점이다. 예를 들어 명도 과정은 책에서는 단순히 ‘합의나 법적 절차로 해결한다’고 설명되지만, 실제 스터디에서는 강사나 선배 참가자들이 직접 겪은 경험을 공유했다. 어떤 세입자는 협조적으로 명도에 응했지만, 어떤 경우에는 법원 강제집행까지 가야 했고, 그 사이 발생하는 시간과 비용, 감정적인 스트레스까지 상세히 들을 수 있었다.
또한 권리분석의 중요성도 실제 사례를 통해 절실히 체감할 수 있었다. 스터디 중 어떤 참가자는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높아, 낙찰자가 오히려 손해를 보는 사례를 소개했다. 이 과정에서 ‘선순위 임차인’, ‘대항력’, ‘우선변제권’ 등의 개념이 이론이 아닌 실전 문제로 다가왔다.
입찰가 설정 역시 스터디의 핵심 중 하나였다. 강사는 낙찰가를 정할 때 감정가의 80% 선을 기본으로 삼되, 경쟁률과 해당 지역의 실거래가, 리모델링 비용, 공실 기간 등을 모두 고려해야 한다고 조언했다. 이를 바탕으로 모의입찰을 진행했는데, 내가 정한 입찰가가 최저가에 가까웠고 실제 낙찰가와도 큰 차이가 없어 자신감을 얻게 되었다.
또 하나의 실전 정보는 ‘경매 사이트 활용법’이었다. 많은 사람들이 법원경매정보나 온비드 사이트는 알지만, 이를 활용하는 방법은 의외로 서툴다. 스터디에서는 매물 필터링, 지도 기반 검색, 실시간 알림 설정 등 실용적인 팁을 배울 수 있었고, 이후에는 나만의 관심 물건을 추적하는 데 큰 도움이 되었다.
마지막으로 네트워크의 가치도 빼놓을 수 없다. 스터디에서 만난 사람들과는 카카오톡 단체방을 만들어 지속적으로 물건 정보를 공유했고, 낙찰 후 명도나 수리 견적 등에 대한 정보도 주고받았다. 심지어 일부는 함께 공동 입찰을 시도하기도 했다. 부동산 경매는 혼자 공부하면 지치기 쉬운데, 함께 하는 동료가 있다는 것은 큰 동기 부여가 된다.
3. 경매 스터디를 최대한 활용하는 방법: 배운 걸 바로 실전에 연결하기
스터디를 단순히 듣기만 한다면, 그 효과는 제한적이다. 나는 스터디를 최대한 활용하기 위해 몇 가지 실천 전략을 세웠다. 첫째, 매주 다루는 물건 외에 내가 직접 분석한 물건을 한 개 이상 발표하는 것이었다. 발표를 준비하다 보면 자연스럽게 권리분석, 시세 파악, 입찰 전략이 반복 학습되었고, 발표 후 피드백을 받으며 실력이 쌓였다.
둘째, 강의 내용을 정리한 노트를 블로그에 정리해 포스팅했다. 이는 단순한 복습을 넘어서, 다른 사람에게 설명하는 과정에서 내가 얼마나 이해했는지를 점검할 수 있었다. 또한 이러한 포스팅을 통해 스터디 외부 사람들과도 경매 정보를 공유하게 되었고, 실제로 나중에는 몇 명이 함께 공동투자 제안을 하기도 했다.
셋째, 실전 입찰 경험을 만드는 것이었다. 스터디 후반부에는 실제 물건에 입찰을 시도했는데, 비록 낙찰에는 실패했지만 입찰서를 작성하고 법원에 방문한 경험만으로도 큰 자산이 되었다. 다음 번 입찰 때는 어떤 절차가 필요한지, 실수하지 않으려면 무엇을 준비해야 하는지 알게 되었기 때문이다.
마지막으로, 스터디가 끝난 이후에도 꾸준히 스터디원들과의 소통을 유지하고 있다. 매달 한 번씩 온라인 모임을 열어 서로의 투자 진행 상황을 공유하고, 새롭게 분석한 물건 정보를 나눈다. 이를 통해 실전 투자로 이어지는 연속성이 생겼고, 단발성 강의로 끝나지 않는 지속 가능한 학습 루틴을 만들 수 있었다.
결국 스터디는 단순한 공부 자리가 아니라, 실전 투자로 가는 징검다리였다. 그 안에서 나는 동료를 얻었고, 지식을 체득했고, 무엇보다 실전 감각을 익힐 수 있었다. 누구나 처음에는 어렵지만, 스터디를 통해 하나하나 부딪혀가다 보면 어느 순간 경매라는 세계가 익숙해지고, 투자자로서의 감각도 생기게 된다.
결론
부동산 경매 스터디는 단순한 이론 학습을 넘어, 실전 감각을 키우고 투자로 연결할 수 있는 최고의 방법 중 하나다. 특히 초보자에게는 스터디가 경매 투자에 대한 두려움을 없애고, 실수를 줄이며, 올바른 방향을 제시해주는 나침반이 될 수 있다. 지금 경매에 관심이 있다면, 나 혼자 머뭇거리기보다 가까운 스터디 모임에 참여해보길 권한다. 경험은 최고의 교사이며, 함께하는 배움은 당신을 훨씬 더 빠르게 성장시켜줄 것이다.