2025년 현재, 고금리·저성장 시대에 부동산 시장에서 상가주택은 여전히 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 자산으로 평가받고 있다. 특히 상가와 주거공간이 결합된 구조의 상가주택은 수익 다각화가 가능하다는 장점 덕분에 경매 시장에서도 높은 관심을 받고 있다. 이 글에서는 실제 상가주택 경매 낙찰 경험을 토대로, 입찰 전략부터 명도, 리모델링, 그리고 상가 운영 및 임대까지의 전 과정을 공유하고자 한다. 단순한 정보가 아닌, 실전 경험을 바탕으로 한 콘텐츠이기 때문에 상가주택 경매를 고민하는 사람들에게 실질적인 도움이 될 것이다.
1. 입찰전략: 상가주택 경매 전 필수 준비와 낙찰가 설정 노하우
상가주택 경매에 도전하기 위해 필자가 처음으로 한 일은 ‘타깃 지역 선정’이었다. 당시 2024년 하반기였고, 수도권 외곽의 상권이 서서히 살아나는 지역을 중심으로 조사했다. 접근성이 좋고 유동 인구가 일정 수준 확보되는 지역의 매물을 중심으로 실거주와 상가 임대가 동시에 가능한 구조의 상가주택을 찾았다. 법원 경매 사이트에서 2개월간 꾸준히 관심 물건을 추적했고, 총 5건의 현장 실사를 거쳐 최종적으로 한 채를 입찰하기로 결정했다.
입찰 전략에서 가장 핵심은 ‘낙찰가 설정’이었다. 감정가 대비 몇 % 수준으로 써내는가에 따라 수익률이 완전히 달라질 수 있기 때문이다. 필자는 인근 실거래가 및 공인중개사와의 상담을 통해 적정 시세를 파악하고, 유찰 여부에 따라 유연하게 대응할 전략을 세웠다. 해당 물건은 1회 유찰 후 20% 가격이 하락된 상태였고, 현장 확인 결과 건물 외관은 양호했으나 상가 세입자가 공실인 점이 유일한 리스크였다.
이 점을 감안하여 감정가 대비 74% 수준으로 입찰가를 정했고, 결과적으로 단독 입찰로 낙찰에 성공했다. 낙찰 이후 진행된 절차는 예상보다 간단하지 않았다. 무엇보다도 권리분석 과정에서 예기치 못한 부분이 발견되었는데, 상가 일부 공간이 무단 증축된 상태였고 건축물대장과 일치하지 않았다. 이 부분은 추후 리모델링과 신고 과정을 통해 해결할 수 있었지만, 이 경험을 통해 입찰 전 건축물대장, 등기부등본, 현황조사보고서를 반드시 크로스 체크해야 한다는 교훈을 얻었다.
입찰은 단지 가격을 쓰는 행위가 아니라 ‘물건의 수익화 가능성을 계산한 전략적 판단’이라는 점에서, 경매 입문자들이 특히 상가주택 같은 복합 용도 건물을 선택할 경우 더욱 철저한 사전 조사가 필요하다. 특히 상가주택은 지역 상권, 유동 인구, 접근성, 그리고 경쟁 상권 유무에 따라 수익성에 큰 차이를 보이므로, 입찰가는 단순히 감정가 기준이 아니라 실질 임대 수익을 기준으로 산정하는 것이 중요하다.
2. 명도과정: 상가 세입자와의 협상 및 리모델링 준비
상가주택을 낙찰받은 이후 가장 우려했던 부분은 명도 과정이었다. 해당 주택의 2층 주거 부분은 공실이었으나, 1층 상가에는 기존 세입자의 물품이 일부 남아 있었고, 비공식적으로 잠깐씩 출입이 이루어지고 있었다. 등기부등본상 임차인은 명확하지 않았지만, 현장 조사 결과 과거 계약자였던 이가 철거 비용 부담 문제로 점포를 완전히 비우지 않고 있었던 것이다.
필자는 명도소송을 피하기 위해 먼저 협상 전략을 택했다. 중개업소를 통해 연락을 시도했고, 마침 연락이 닿은 과거 임차인과 만나 현황을 확인한 후 ‘명도비 지급’ 없이 자진 철거 조건으로 합의서를 체결했다. 협상에는 3주가 걸렸고, 중간에 몇 차례 입장 차이로 난항을 겪기도 했다. 하지만 대화의 시작을 ‘법적 조치가 아닌 상호 이해’로 접근한 것이 긍정적으로 작용했고, 결국 물품 정리와 열쇠 반납까지 원만하게 마무리되었다.
명도 완료 후에는 바로 리모델링 설계를 진행했다. 1층 상가는 과거 간이음식점으로 사용된 흔적이 있었고, 구조적으로는 상가로 재활용 가능했으나 내부 인테리어가 노후해 수리 비용이 불가피했다. 인테리어 업체 3곳에 견적을 받아 비교했고, 최소한의 구조 변경과 효율적인 배치만으로 공간 활용도를 높이기 위한 방향으로 계획을 수립했다. 리모델링 비용은 약 1,200만 원이었으며, 주요 공정은 바닥 마감, 전기배선 정리, 벽체 도장, 출입문 교체 등이었다.
명도와 리모델링은 단순한 과정이 아니었다. 공실 상태에서 오래 방치된 공간을 실제 수익 공간으로 전환하기 위해서는 법률적, 기술적, 감정적 요소가 모두 작용한다. 특히 기존 임차인과의 관계는 극단적으로 악화되지 않도록 조심스럽게 접근해야 하며, 리모델링 또한 투자비 대비 수익을 면밀히 따져서 결정해야 한다. 필자의 경우, 모든 과정을 약 6주 만에 완료할 수 있었고, 이는 사전 준비와 일정 조율의 결과였다.
3. 임대운영: 공실 관리와 수익구조 안정화 실전 사례
리모델링이 완료된 이후, 본격적인 임대 운영이 시작되었다. 1층 상가는 약 15평 규모였으며, 인근 유동 인구와 상권 성격을 고려해 ‘소형 창업자’를 주요 타겟으로 삼았다. 업종 제한은 두지 않았고, 대신 전기설비와 환기 구조를 강화하여 음식업 등 다양한 업종이 입점할 수 있도록 설계했다. 임대 홍보는 온라인 플랫폼과 중개업소를 병행했고, 특히 블로그와 지역 카페에 실제 내부 사진과 리모델링 전후를 비교한 콘텐츠를 올려 반응을 유도했다.
첫 임차인은 인근에서 디저트 배달매장을 운영하던 30대 창업자였다. 소규모 매장을 이전하고자 하던 참에 공간과 조건이 맞아 빠르게 계약이 성사되었다. 임대료는 주변 시세보다 약간 낮은 수준에서 시작했으며, 1년 단위 갱신 조건으로 계약했다. 초기 수익률은 연 6.4% 수준으로 책정되었으며, 부가세와 관리비는 별도였다.
2층 주거 부분은 별도로 월세 세입자를 유치했다. 대학가와 거리가 가까웠기 때문에 20대 후반의 직장인이 입주했고, 월세와 보증금 조건은 인근 원룸 시세 기준으로 설정했다. 이렇게 상가와 주거를 모두 임대함으로써 수익 구조는 안정화되었고, 공실 리스크도 최소화할 수 있었다.
운영 초기에는 임대료 연체, 설비 문의, 간단한 수리 요청 등 다양한 일이 발생했다. 필자는 이를 처리하기 위해 근처 인테리어 업자와 A/S 계약을 맺고, 전화 대응 시스템을 세팅해 관리 부담을 줄였다. 현재까지 1년간 임대는 안정적으로 유지되고 있으며, 추후 계약 갱신 시에는 인플레이션을 고려한 소폭의 인상도 검토 중이다.
이 경험을 통해 필자가 느낀 가장 중요한 교훈은 ‘수익률보다 지속 가능성’이다. 경매로 시작했지만, 그 이후의 명도, 리모델링, 임대 운영까지 모든 과정이 긴 호흡의 사업이라는 것을 체감하게 되었고, 단기 차익보다 꾸준한 수익 확보가 훨씬 중요하다는 점을 깨달았다.
결론
상가주택 경매는 단순한 낙찰이 아닌, 실제 수익을 실현하기 위한 복합적인 운영 과정이 요구된다. 입찰 전 철저한 조사, 명도 과정의 유연한 대처, 리모델링을 통한 공간 가치 상승, 그리고 장기 임대를 통한 안정적 수익화까지. 본 글은 단순한 정보가 아닌 실제 경험을 바탕으로 한 실전 가이드로, 상가주택 경매를 고민하는 이들에게 실질적인 방향성을 제시하고자 했다. 지금 경매에 도전하고자 한다면, 숫자와 전략만이 아닌 ‘운영자의 관점’으로 접근해보길 추천한다.