최근 청년 1인 가구의 증가와 주거비 부담 상승으로 인해 셰어하우스에 대한 수요가 꾸준히 늘고 있다. 이에 따라 부동산 투자자들 사이에서는 경매를 통해 셰어하우스에 적합한 물건을 저렴하게 낙찰받고, 리모델링을 통해 수익형 자산으로 운영하는 전략이 주목받고 있다. 본 글에서는 경매를 통해 셰어하우스 운영을 계획하는 투자자를 위해, 최적의 입지 선정법, 리모델링 전략, 그리고 수익모델 설계까지 실제 사례를 바탕으로 상세히 다뤄본다.
1. 입지선정: 셰어하우스 운영 성공의 70%는 위치다
셰어하우스는 일반 원룸이나 오피스텔과 달리 여러 명이 한 공간을 공유하는 형태의 주거 방식이다. 따라서 입지의 조건이 단순히 교통의 편의성이나 중심지 여부에만 국한되지 않는다. 입지 선정의 핵심은 ‘셰어하우스를 필요로 하는 수요층’이 밀집된 지역을 찾는 것이다. 주로 20~30대 청년층, 대학생, 사회초년생 등이 주요 입주자군이며, 이들이 몰려 있는 지역은 서울의 경우 강남, 신촌, 홍대, 성수, 건대, 상수, 공덕 등이 대표적이다.
이 외에도 최근 트렌드는 도시 외곽의 저렴한 주거지에 고급 셰어하우스를 운영하는 형태로 확장되고 있다. 예를 들어, 인천 송도, 고양 일산, 성남 판교 등은 IT기업이나 청년 스타트업이 많아 안정적인 셰어하우스 수요가 있는 곳으로 평가받는다. 이러한 지역은 상대적으로 매입가격이 낮아 초기 투자금이 적게 들고, 개발 호재도 많아 중장기적 가치 상승이 기대된다.
경매로 셰어하우스 물건을 찾는 경우, 반드시 해당 지역의 주거 수요 조사부터 해야 한다. 국토교통부 실거래가 시스템, 네이버부동산, 다방, 직방 등 포털 데이터를 통해 인근의 공실률, 월세 수준, 비슷한 구조의 셰어하우스 운영 여부 등을 조사할 수 있다. 특히 ‘전입률’과 ‘전세보증금 분포’를 파악하면 청년층의 실거주 수요를 가늠할 수 있으며, ‘대학 밀집 지역’이나 ‘지하철 5분 거리’는 입지 경쟁력의 핵심 요소가 된다.
요약하자면, 입지선정의 관건은 가격이 아닌 수요의 밀도와 성장 가능성이다. 저렴한 지역이라고 해서 무조건 좋은 경매 물건이 되는 것은 아니다. 셰어하우스는 입주자의 생활 패턴과 이동 동선에 큰 영향을 받는 주거 형태이기 때문에, 그들의 생활 반경 안에 있는 위치를 고르는 것이 가장 중요하다.
2. 리모델링: 수익률을 결정하는 설계 전략
경매로 취득한 부동산은 대부분 리모델링이 필요한 상태다. 특히 셰어하우스로 활용할 경우, 단순히 낙찰 후 임대하는 것이 아니라 구조 변경, 방 개수 추가, 공용 공간 확보 등 대대적인 리모델링이 필수다. 셰어하우스는 ‘거실, 주방, 욕실의 공유’와 ‘개인실의 프라이버시 보장’이라는 이중 구조를 잘 설계해야 하며, 이를 위해 전문 인테리어 기획이 요구된다.
리모델링 전략에서 가장 중요한 포인트는 방 개수의 극대화와 프라이버시의 균형이다. 일반적인 주택구조에서 방을 3~4개로 분할하고, 화장실을 2개 이상 설치하는 방식이 많이 사용된다. 여기에 거실과 주방은 넓게 확보해 입주자 간 커뮤니티를 촉진시킬 수 있도록 구성하는 것이 좋다. 특히 여성 입주자 비중이 높은 경우, 보안 설비(디지털도어락, CCTV, 개별 인터폰)와 세탁기·냉장고 분리 등도 중요한 요소로 작용한다.
예산 계획도 중요하다. 셰어하우스 리모델링은 보통 평당 80만~150만 원 선에서 진행된다. 단순 도배·장판 수준이 아니라, 벽체 철거, 방 추가, 설비 변경, 조명 및 가구 설치까지 포함되기 때문이다. 인테리어 업체 선정 시에는 셰어하우스 전문 시공 사례가 있는 업체를 고르는 것이 좋으며, 단열과 방음 공사는 필수적으로 고려해야 한다.
또한 리모델링을 통해 월세 단가를 어떻게 높일 것인지도 중요한 전략 요소다. 예를 들어, 일반 원룸보다 5만~10만 원 정도 더 받을 수 있는 수준의 인테리어 퀄리티를 제공한다면, 공실률을 낮추면서 수익률도 동시에 높일 수 있다. 실제 셰어하우스 운영자 중에는 ‘감성 인테리어’ 콘셉트를 통해 인스타그램, 유튜브 등 SNS 마케팅을 연계하는 사례도 많다. 이는 단기적으로 공실을 줄이고, 장기적으로 브랜드화하여 프랜차이즈로 확장하는 데 도움이 되기도 한다.
3. 수익모델: 수익률 계산과 장기운영 전략
셰어하우스의 수익모델은 전통적인 부동산 임대와는 차별화된다. 동일한 공간을 다수의 입주자에게 나눠 임대함으로써 단위면적당 수익률을 극대화할 수 있기 때문이다. 예를 들어, 30평 아파트를 일반 월세로 운영하면 월 100만 원 수익이 한계일 수 있지만, 셰어하우스로 운영하면 4~5명에게 각 40만 원씩 임대해 월 160만~200만 원 이상의 수익을 창출할 수 있다.
하지만 수익률은 단순히 월세 수입만으로 계산해서는 안 된다. 초기 낙찰가, 취득세, 리모델링 비용, 운용 비용(관리비, 인터넷, 공용가전 유지비 등), 공실 리스크까지 모두 포함해 실질 수익률을 산정해야 한다. 일반적으로 경매로 셰어하우스 물건을 낙찰받은 후, 리모델링을 포함한 초기 총투자금 대비 연 수익률이 8~12% 정도면 성공적인 구조라고 본다.
또한 운영방식에 따라 수익성과 안정성이 크게 달라진다. 직접 운영할 경우, 비용은 적지만 관리 부담이 크고, 위탁운영 업체를 활용하면 관리가 편하지만 운영수수료가 발생한다. 최근에는 셰어하우스 전문 위탁운영사가 많아졌고, 일부는 마케팅, 계약관리, 입주자 응대까지 모두 대행하는 ‘풀서비스’ 모델을 제공한다. 투자자 입장에서는 자신이 운영에 어느 정도 관여할지를 기준으로 수익모델을 설계해야 한다.
장기적으로는 셰어하우스를 브랜드화하는 전략도 고려해볼 만하다. 특정 콘셉트(여성 전용, 직장인 전용, 반려동물 동반 가능 등)를 강화해 입주자 타깃을 명확히 하면, 충성도 높은 고객층이 형성되어 공실률을 낮출 수 있다. 이외에도 운영 데이터를 기반으로 추가 투자 유치를 하거나, 프랜차이즈 모델로 확장하는 방식도 실제 운영 사례에서 나타나고 있다.
정리하자면, 셰어하우스의 수익모델은 단순한 월세 수익이 아니라, 브랜딩, 마케팅, 커뮤니티 운영까지 포함한 복합 비즈니스다. 경매로 저렴하게 물건을 취득하고, 그 안에서 독창적인 운영 전략을 통해 안정적인 현금흐름을 확보하는 것이 핵심이다.
결론
셰어하우스는 2025년 현재 소형 부동산 투자자와 1인 가구 대상 임대 사업자에게 매우 적합한 수익형 모델이다. 경매를 통해 저렴하게 물건을 확보하고, 입지선정부터 리모델링, 운영 전략까지 체계적으로 준비한다면 안정적인 수익과 자산가치를 동시에 실현할 수 있다. 특히 도시형 주거의 새로운 대안으로서 셰어하우스의 시장은 앞으로도 성장 가능성이 높다. 지금이야말로 새로운 부동산 투자 모델에 도전해볼 때다.