2025년 현재, 결혼을 앞둔 혹은 결혼 초기 단계에 있는 신혼부부들은 치솟는 전세금, 낮지 않은 이자율, 불안한 고용환경 등 다양한 현실적 장벽에 부딪히고 있다. 전세나 월세로 거주하는 것조차 부담스러울 정도로 주거비용이 높아진 상황에서, ‘실거주와 투자를 동시에 해결할 수 있는 방법’으로 부동산 경매에 눈을 돌리는 신혼부부들이 점차 늘어나고 있다. 이 글에서는 실거주를 전제로 하되, 장기적으로는 자산 증식이 가능한 ‘신혼부부 맞춤형 경매 전략’을 실제 사례와 함께 분석한다. 주거 안정과 동시에 투자 수익을 도모하는 현실적 방법들을 소개하고, 그 과정에서 발생할 수 있는 문제들과 해결책을 함께 살펴본다.
주거안정을 위한 경매 접근 전략
신혼부부에게 가장 중요한 가치는 ‘안정적인 주거’다. 특히 맞벌이를 하는 부부의 경우, 출퇴근 거리와 교통 편의성, 생활 인프라가 중요하며, 무엇보다도 중장기적 관점에서의 거주 안정성이 핵심 요소로 작용한다. 하지만 최근 부동산 시장은 높은 매매가, 대출 규제, 전세 공급 부족 등으로 인해 젊은 부부들이 내 집 마련을 쉽게 시도하지 못하는 구조다. 이때 ‘경매’는 단순히 저렴하게 집을 사는 방법이 아니라, 실거주 목적의 ‘선택 가능한 대안’으로 떠오르고 있다.
경매는 일반 매매보다 낮은 가격에 부동산을 취득할 수 있기 때문에, 자금이 넉넉하지 않은 신혼부부에게 큰 매력으로 작용한다. 예를 들어, 수도권 외곽 또는 서울 일부 지역의 빌라, 소형 아파트, 도시형생활주택 등은 경매를 통해 시세보다 20~30% 저렴하게 낙찰받을 수 있으며, 이는 전세로 입주하는 것보다 초기 비용이 더 적게 들 수 있다는 것을 의미한다. 실제로 최근에는 2억 원 미만의 낙찰가로 신축급 빌라를 낙찰받고, 인테리어 리모델링을 통해 입주한 사례들도 다수 보고되고 있다.
또한 실거주용 경매 투자의 가장 큰 장점은 ‘내가 사용할 공간을 스스로 고르고 꾸밀 수 있다’는 점이다. 일반 매매는 이미 입주 중인 세입자나 소유자의 동의를 구해야 하고, 전세는 구조나 내부 상태를 그대로 받아들여야 한다. 그러나 경매는 점유자가 없는 ‘공실 상태’이거나, 점유자와의 명도 협상이 원활히 이루어질 경우 입주 전 리모델링, 구조 변경 등이 가능해 생활 만족도를 높일 수 있다.
물론 이러한 장점에도 불구하고, 신혼부부가 경매에 접근하기 위해서는 철저한 사전 준비가 필요하다. 권리분석을 통해 불법 점유자, 대항력 있는 세입자, 선순위 권리 존재 여부 등을 반드시 확인해야 하며, 예상치 못한 명도비용이나 추가 공사비용이 발생할 가능성도 고려해야 한다. 이러한 리스크를 최소화하기 위해서는 초보자에게 적합한 ‘소액 공실 물건’부터 시작해 점차 경험을 쌓아가는 것이 바람직하다.
실거주 목적의 경매 투자는 단순한 저가 매입이 아닌, 생활의 기반을 안정적으로 확보하기 위한 전략이다. 따라서 신혼부부라면 일시적인 수익보다는 장기적인 거주 안정성과 자산 형성을 함께 고려한 관점에서 접근해야 하며, 이를 위한 기초 지식과 정보를 체계적으로 학습하는 것이 중요하다.
수익구조 설계: 거주와 임대의 균형
실거주를 목적으로 하는 경매 투자는 단순한 ‘주택 마련’에 그치지 않는다. 신혼부부들은 보통 자산 형성과 가계 안정이라는 이중 과제를 안고 있기 때문에, 주거 공간을 통해 일정 수준의 ‘수익 창출’을 동시에 기대하는 경우가 많다. 특히 2룸 이상의 구조이거나 다세대주택, 혹은 다가구주택의 일부 층을 낙찰받아 1~2세대는 임대를 주고, 본인들은 나머지 공간에 거주하는 형태가 최근 들어 주목받고 있다.
대표적인 예로, 서울 외곽 또는 경기도의 오래된 다세대 주택을 경매로 낙찰받아 리모델링한 후, 일부는 임대 수익을 창출하고 일부는 자가로 사용하는 방식이 있다. 이러한 구조는 월세 수익을 통해 대출이자를 충당하거나 생활비에 보탤 수 있다는 점에서 신혼부부에게 매우 실용적이다. 단, 이런 구조를 만들기 위해서는 경매 전 단계에서 면밀한 수익성 분석이 필요하다.
수익구조를 설계할 때 고려해야 할 핵심 요소는 다음과 같다. 첫째, 해당 지역의 임대 수요와 시세 파악이다. 학군, 역세권 여부, 인근 편의시설 유무, 인구 이동 흐름 등을 조사하여 공실 위험이 낮은 곳을 선택하는 것이 중요하다. 둘째, 해당 부동산의 구조적 활용 가능성이다. 예를 들어, 내부에 화장실이 2개 이상 설치 가능한지, 출입구 분리가 가능한지 등은 임대와 실거주를 병행하는 데 큰 영향을 미친다. 셋째, 예상 리모델링 비용과 소요 시간을 고려해 투자금 회수 가능 기간을 분석해야 한다.
또한 임대 수익을 고려한 실거주 전략은 ‘세입자와의 관계’도 중요하다. 적정 임대료 책정, 전입신고 및 확정일자 관리, 계약서 작성, 임차인의 권리 보호 등에 대한 기초 지식이 필요하다. 이러한 지식을 바탕으로 건전한 임대사업을 병행하면, 신혼부부라도 큰 자산 없이도 ‘내 집 마련 + 수익 창출’이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다.
신혼부부가 실거주와 임대를 병행하는 경매 전략을 통해 자산을 축적하고 재무적 안정을 구축해 나가는 사례는 점점 늘어나고 있다. 중요한 것은 수익만을 좇기보다는, 거주 공간의 질, 가족 생활의 만족도, 임대 안정성까지 종합적으로 고려한 계획이 필요하다는 점이다.
초기비용 계획과 대출 전략
경매로 부동산을 낙찰받기 위해서는 일정 금액의 현금과, 경우에 따라 금융기관의 대출을 활용할 수 있는 조건이 충족되어야 한다. 신혼부부의 경우 아직 자산이 충분하지 않은 경우가 많기 때문에, 초기 비용을 어떻게 마련하고, 어떤 방식으로 대출을 활용할지에 대한 전략이 매우 중요하다.
가장 먼저 고려해야 할 것은 입찰 보증금이다. 보통 감정가의 10% 정도를 현금으로 준비해야 하며, 이는 낙찰 실패 시에도 돌려받을 수 있지만, 낙찰에 성공했을 경우에는 잔금 납부까지 이어져야 하므로 일시적으로 자금이 묶이는 상황을 고려해야 한다. 따라서 이 자금은 생활비와 별도로 준비되어야 하며, 여유자금으로 입찰을 진행하는 것이 바람직하다.
다음으로는 잔금 마련 계획이다. 낙찰가의 90% 가량은 주택담보대출이나 경락잔금대출 등으로 조달할 수 있다. 특히 신혼부부는 생애최초 주택 구입자금, 보금자리론, 디딤돌 대출 등 정책 금융을 활용할 수 있기 때문에, 대출 조건을 미리 확인하고 본인의 소득 수준과 맞는 상품을 선별하는 것이 필요하다.
경락잔금대출은 일반 매매와는 다른 특성이 있다. 경매 낙찰 이후, 법원에서 소유권 이전등기가 가능해지면 은행에서 해당 부동산을 담보로 대출을 실행해주는 방식이다. 다만, 금융기관별로 평가 기준이나 대출 가능 비율이 다르며, 건물 상태, 위치, 시장 유동성 등이 영향을 미치기 때문에 미리 상담을 받아보는 것이 좋다.
또한 초기 비용에는 단순히 낙찰금 외에도 등기 비용, 취득세, 공과금 정산비용, 명도비용, 수리비용 등이 포함된다. 신혼부부는 경매 투자에 필요한 전체 자금 계획표를 미리 세워두고, 낙찰 이후 발생할 수 있는 모든 비용을 고려해야 한다. 이를 통해 낙찰 후 추가 자금이 부족해 리모델링이나 입주에 차질이 생기는 일을 방지할 수 있다.
결론적으로, 신혼부부가 실거주 경매 투자를 고려할 때는 ‘최소한의 자금으로 최대의 주거 안정과 미래 수익’을 추구해야 하며, 이를 위해서는 사전에 철저한 재무 계획과 대출 활용 전략이 필수적이다.
결론
신혼부부에게 경매는 단지 저렴한 주거 확보 수단이 아니라, 인생 첫 자산을 효과적으로 형성하고, 향후 재무 안정성을 설계하는 출발점이 될 수 있다. 실거주와 투자를 겸한 전략은 위험 요소도 있지만, 충분한 사전 조사와 자금 계획, 구조적 설계를 통해 리스크를 최소화할 수 있다. 지금 이 순간, 미래를 준비하는 신혼부부라면 단순히 임대 주택을 전전하는 대신, 내 집 마련과 동시에 투자 수익까지 고려한 경매 전략에 눈을 돌려보는 것이 어떨까. 선택은 신중하게, 시작은 작게, 그러나 방향은 분명하게 정할 필요가 있다.