최근 부동산 시장에서 실거주 목적의 경매 참여가 꾸준히 증가하고 있다. 과거에는 투자자 중심으로만 여겨졌던 경매 시장이지만, 이제는 내 집 마련을 위해 경매에 도전하는 일반 실수요자가 많아진 것이다. 하지만 실거주 경매는 투자 경매와 접근법이 전혀 다르다. 단 한 번의 입찰이 장기간 거주할 집을 결정짓기에 실거주자는 더 치밀하고 섬세한 준비가 요구된다. 이 글에서는 실거주 목적 경매자가 입찰 당일 어떤 루틴으로 하루를 운영하는지, 아침부터 저녁까지 시간대별로 상세하게 재구성하여 소개한다.
입찰 전 준비: 새벽부터 시작되는 철저한 확인작업
실거주 목적의 경매 참여자는 입찰 당일 새벽부터 철저한 준비를 시작한다. 그동안 몇 주간 권리분석, 현장조사, 금융계획을 마친 상태지만, 입찰 전날 밤과 입찰 당일 아침이 가장 중요한 점검 시간이다. 이 시기는 마지막 실수를 막기 위한 집중 점검 시간이기도 하다. 새벽 5시, 경매자는 하루의 시작을 한다. 잠자리에서 일어나자마자 입찰에 필요한 모든 서류를 다시 한번 꼼꼼하게 확인한다. 입찰표, 보증금이 담긴 자기앞수표, 인감증명서, 신분증 원본, 위임장(대리인일 경우), 위임공증서류, 법인일 경우 사업자등록증과 법인등기부등본 등 모든 서류가 폴더 안에 순서대로 잘 준비되었는지 살핀다. 여기서 단 하나라도 빠지면 입찰 자체가 무효가 될 수 있기 때문에 최종 점검은 필수다. 이후 오전 6시에는 해당 물건의 등기부등본을 온라인으로 한 번 더 조회한다. 경매 진행 중 예상치 못한 새로운 가압류나 가처분이 설정될 수 있어 입찰 직전까지 확인하는 습관이 매우 중요하다. 새롭게 등재된 권리가 없는지 확인한 후, 법원의 경매 공고문도 다시 열람하며 오늘 경쟁 예정인 입찰 건수와 경합 가능성을 가늠해본다. 이 시점에서 가장 많이 하는 고민은 입찰가 산정의 최종 확정이다. 실거주자는 투자자와 달리 보금자리로 삼을 목적이기에 약간 더 높은 금액까지 쓰는 경향이 있지만, 무리한 응찰가는 향후 금융부담으로 연결될 수 있다. 감정가와 실거래가, 주변 입지, 학군, 향후 리모델링 비용까지 모두 고려하여 최종 입찰가를 수립한다. 오전 7시경에는 입찰장으로 출발한다. 보통 법원 경매 입찰 개시는 오전 10시이지만, 입찰장을 처음 방문하는 실거주 경매자는 입찰 1시간 전인 9시까지 도착하기를 권장한다. 조기 도착은 심리적 안정감을 주고, 법원 주변 혼잡을 피할 수 있다. 실거주 경매자에게 입찰장은 여전히 낯설고 긴장되는 공간이다.
입찰장 현장: 심리적 압박 속 전략적 대응
입찰장이 위치한 법원에 도착하면 실거주 경매자의 긴장감은 최고조에 달한다. 입찰장 앞에는 여러 명의 응찰자들이 서성이고, 일부는 부동산 전문가, 컨설턴트, 법무사와 동행하는 경우도 있다. 실거주 경매자는 대개 가족과 동반하여 심리적 안정을 추구하는 경우가 많다. 실제로 배우자와 함께 온 신혼부부나 아이를 동반한 30~40대 부부 경매 참여자들이 종종 보인다. 입찰표 작성대 앞에 서면 입찰가는 최종 확정된다. 이 순간 많은 실거주 경매자들이 가장 고민하는 부분은 ‘경쟁자가 몇 명이나 될까’, ‘내가 써낸 금액이 적정한가’이다. 입찰가는 감정가의 80%에서 95% 사이를 오가는 경우가 많다. 실거주자들은 감정가보다 실거래가에 더 민감하게 반응한다. 최근 실거래가 대비 몇 %인지 확인한 뒤, 입찰표에 정확히 기입한다. 입찰표 작성을 마치면 봉투에 봉인 후 입찰함에 투입한다. 이후 본격적인 대기시간이 시작된다. 입찰이 종료되기까지 약 1~2시간 정도 기다려야 한다. 이 시간 동안 실거주 경매자는 긴장감을 달래기 위해 간단히 커피를 마시거나, 동반 가족과 담소를 나누며 결과를 기다린다. 투자자들은 주로 계산기를 두드리며 다른 물건을 살피지만, 실거주자는 하나의 물건에 올인하는 경향이 크다 보니 기다리는 시간의 체감 압박감이 크다. 오전 11시경, 개찰이 시작된다. 법원 직원이 입찰번호 순서대로 입찰봉투를 개봉하고 최고입찰가를 공개한다. 이 순간 경매장의 분위기는 한층 고조된다. 실거주자는 보통 ‘낙찰될까, 부족할까’의 갈림길에서 극도의 긴장상태에 놓인다. 자신의 입찰번호가 불릴 때까지 기다리는 순간이 가장 떨리는 시간이다. 자신이 최고가로 낙찰되었음을 확인하면 긴장감은 환희로 바뀐다. 실거주 목적 경매자는 이 순간 인생 최대의 주택매입을 결정짓는 것이다. 낙찰 통지서를 수령하고, 이후 금융기관으로 이동해 잔금납부 일정을 협의하기 위해 실전적인 업무를 바로 개시한다.
낙찰 후 하루 마무리: 자금계획과 명도 준비
낙찰이 확정된 이후에도 실거주 경매자의 일정은 매우 바쁘다. 잔금납부기한까지 대출실행, 등기이전, 명도 준비, 인테리어 계획, 이사 일정 수립 등 다양한 후속 절차가 한꺼번에 진행된다. 오후 1시부터는 은행과의 본격 상담이 시작된다. 대부분 실거주 경매자는 전체 매입금액의 60~80%를 주택담보대출로 충당하기 때문에 금융기관과 협의가 매우 중요하다. 이때 필요한 서류로는 낙찰통지서, 등기부등본, 본인소득증빙자료, 신용평가자료 등이 있다. 대출심사 일정과 잔금납부일이 밀접히 연동되므로 대출 진행 속도가 매우 중요한 성공요소가 된다. 오후 3시경 법무사와의 상담도 시작된다. 법무사는 등기 이전 서류를 정리하고, 법원에 납부해야 하는 취득세, 등기신청수수료, 등록세 등을 미리 산출해준다. 실거주자는 향후 이사 일정과 중복되기 않도록 서류 제출 일정을 치밀하게 관리해야 한다. 오후 5시부터는 가족과 함께 인테리어 계획을 논의한다. 실거주 목적이기에 주방, 욕실, 바닥재 교체 등 실질적인 생활 편의성을 중심으로 리모델링 계획을 세운다. 이 단계에서 인테리어 업체와 현장답사를 예약하거나, 견적 상담을 받기 시작한다. 오후 7시 이후에는 명도 협상을 준비한다. 기존 세입자가 남아있는 경우라면 원만한 명도 협상이 최우선 과제다. 실거주 목적이라 빠른 입주가 필요하므로 세입자와의 충분한 대화가 필요하다. 실거주자는 감정적 마찰을 피하기 위해 명도전문가나 법무사의 조언을 받아 협상안을 준비한다. 오후 10시, 하루를 마무리하며 실거주 경매자는 오늘 진행한 입찰부터 잔금 준비, 인테리어 계획까지 복기한다. 다음 입찰을 준비하는 투자자와는 달리, 실거주자는 이번 입찰을 '인생 집 장만'이라 여기기에 체력적·정신적 소모가 훨씬 크다.
결론
실거주 목적 경매자는 투자자와 전혀 다른 하루 일정을 소화한다. 새벽부터 시작되는 철저한 서류 점검, 입찰장에서의 심리적 압박, 낙찰 직후의 실질적 자금계획, 빠른 명도 협상까지 하루가 분 단위로 치밀하다. 실거주 경매의 성공 열쇠는 결국 준비된 반복훈련에 달려 있다. 내 집 마련을 위해 경매에 도전하려 한다면 오늘부터라도 이 루틴을 반복 연습하는 것이 가장 현실적 성공 전략이다.