2025년 현재, 부동산 경매 시장은 투자자들에게 여전히 매력적인 기회로 자리 잡고 있다. 그중에서도 많은 투자자들이 주목하는 것이 바로 '임차인이 거주 중인 경매물건'이다. 표면적으로는 매력적인 입지와 가격 조건을 갖춘 물건이지만, 임차인의 존재로 인해 법적 분쟁이나 명도 지연 등의 복잡한 문제에 휘말릴 수 있다. 따라서 임차인 있는 경매물건에 투자할 때는 몇 가지 핵심 기준을 반드시 점검해야 한다. 이번 글에서는 안전하게 투자하기 위해 반드시 확인해야 할 5가지 기준을 실제 사례와 함께 상세하게 설명한다.
1. 보증금 반환 책임: 낙찰자의 부담 여부를 판단하라
경매 물건에 임차인이 거주 중일 경우, 가장 중요한 이슈는 보증금 반환 책임이다. 일반적으로 임차인의 보증금은 집주인, 즉 채무자가 반환해야 하지만, 특정 조건이 충족되면 낙찰자에게 그 책임이 넘어오게 된다. 이는 투자자 입장에서 매우 중요한 포인트이며, 보증금 전액 또는 일부를 직접 부담해야 하는 상황은 수익성을 크게 저해할 수 있다.
임차인의 보증금 반환 책임은 다음과 같은 3가지 요건에 따라 낙찰자에게 전가된다. 첫째, 임차인이 ‘대항력’을 갖고 있어야 한다. 즉, 전입신고와 주민등록이 이루어진 상태에서 실거주를 하고 있어야 한다. 둘째, ‘확정일자’를 받은 상태여야 한다. 셋째, 임차인의 보증금이 일정 기준 이하로서 ‘우선변제권’을 인정받을 수 있어야 한다. 이 3가지 요건이 충족되면, 임차인의 보증금은 경매 낙찰금액에서 우선순위에 따라 배당되고, 배당이 부족한 경우 그 잔액은 낙찰자가 반환해야 한다.
실제로 2023년에 서울시 모처에서 낙찰된 한 빌라의 경우, 임차인은 전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 대항력 있는 상태였고, 보증금은 지역 우선변제 기준에 해당했다. 하지만 해당 물건의 경매 낙찰가는 낮았고, 임차인에게 돌아간 배당금은 보증금의 70%에 불과했다. 나머지 30%는 낙찰자가 반환 책임을 떠안게 되면서, 낙찰자는 약 800만원의 손해를 본 사례가 있다.
이처럼 투자 전, 임차인의 보증금 반환 책임 여부는 등기부등본, 전입세대 열람, 임차인 진술서, 배당요구 종기일 등 종합적인 자료 확인이 필수다. 특히 보증금의 금액이 크거나, 선순위 채권자가 다수인 경우 더욱 신중한 접근이 필요하다. 낙찰가 산정 시에도 이 부분을 반드시 감안해야 한다.
2. 전입신고 및 대항력 여부: 임차인의 법적 지위 파악
임차인이 경매 물건에 거주하고 있을 때, 가장 기본적인 판단 기준 중 하나는 그 임차인이 '대항력'을 갖고 있는지 여부다. 대항력이란, 임차인이 제3자인 낙찰자에게도 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있는 권리로, 이를 갖추려면 전입신고를 완료하고 실제 거주하고 있어야 한다. 이를 충족하면, 임차인은 계약 기간 동안 해당 부동산에 거주할 수 있으며, 보증금 반환과 관련된 권리도 보호받게 된다.
2025년 현재, 법원은 임차인의 대항력 판단에 있어 '전입신고 + 실거주'를 기준으로 삼고 있다. 따라서 등기부등본 확인만으로는 부족하며, 반드시 전입세대 열람원과 현장 확인을 병행해야 한다. 또한 간혹 가족 명의로 전입이 되어 있거나, 주민등록은 있지만 실제 거주하지 않는 경우도 있어 이중 확인이 중요하다.
예를 들어, 경기도 남양주 소재 한 빌라 경매 사례에서는 임차인의 전입신고가 임대차 계약일 이후에 이루어진 것으로 확인되었다. 이 경우 임차인은 대항력이 인정되지 않아, 낙찰자는 명도 절차를 비교적 수월하게 진행할 수 있었고, 보증금 반환 책임에서도 자유로울 수 있었다. 반면, 인천 부평구 사례에서는 전입신고와 실거주 모두 확인된 임차인이 있었고, 대항력이 완비된 상태에서 배당 요구까지 진행한 경우였다. 이 때 낙찰자는 보증금 일부를 추가로 부담해야 했고, 명도 협상에서도 더 많은 시간과 비용이 소요되었다.
임차인의 대항력 여부는 단순한 서류 확인이 아니라 실질적인 ‘거주 사실’까지 확인해야 한다는 점에서, 실전 투자자들에게는 매우 중요한 체크 포인트다. 이를 통해 향후 명도 소요 시간과 비용, 법적 분쟁 가능성을 사전에 예측할 수 있으며, 그에 따라 입찰 여부나 낙찰가를 결정하는 데 있어 핵심 기준이 된다.
3. 배당요구 여부와 순위 확인: 법적 권리관계 파악의 핵심
임차인이 있는 경매물건에 투자할 때, 반드시 확인해야 하는 또 하나의 기준은 바로 '배당요구 여부'와 '순위'이다. 이는 임차인이 경매 절차에서 자신이 받을 금액을 청구하기 위해 법원에 요청하는 절차이며, 이를 통해 해당 임차인의 권리관계가 얼마나 보호받는지를 판단할 수 있다. 경매에서는 배당요구를 하지 않으면 후순위로 밀리게 되며, 심지어 보증금을 받지 못할 수도 있다.
2025년 기준, 배당요구 종기일은 법원 경매물건 공고문이나 해당 사건 검색을 통해 확인할 수 있다. 임차인이 그 종기일까지 배당요구를 했는지 여부는 ‘매각물건명세서’와 ‘배당요구 종기일 후 열람서류’에서 확인 가능하다. 특히 대항력과 확정일자를 모두 갖춘 임차인이 배당요구를 한 경우, 선순위 채권자보다 앞서 보증금을 배당받을 수 있다.
예를 들어, 2024년 서울 강북구에서 낙찰된 한 아파트의 경우, 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖췄지만, 배당요구를 하지 않아 후순위로 밀렸다. 결과적으로 배당금은 한 푼도 지급되지 않았고, 보증금 전액에 대한 반환 책임이 낙찰자에게 전가되었다. 이처럼 배당요구 여부는 단순히 법적 절차를 넘어서, 투자자의 수익성에 직접적인 영향을 끼치는 요인이다.
투자자는 반드시 경매법원에서 제공하는 매각물건명세서의 내용 중 '임차인의 배당요구 유무'를 확인해야 하며, 필요 시 현장에 방문해 임차인에게 직접 확인하는 것도 중요하다. 또한 배당순위는 선순위 근저당권, 가압류, 임차권 등 다양한 권리가 얽혀 있기 때문에 전체 권리 분석이 함께 이루어져야 한다.
결론
임차인이 거주 중인 경매 물건은 투자자 입장에서 수익성과 리스크를 동시에 내포한 이중적 특성을 가진다. 겉으로 보기에는 시세보다 저렴하고 수익성이 좋아 보일 수 있지만, 임차인의 대항력, 보증금 반환 책임, 배당요구 여부 등 법적 관계가 복잡하게 얽혀 있어 섣부른 입찰은 위험하다. 투자자는 반드시 이 다섯 가지 기준(보증금 책임, 대항력 여부, 확정일자, 배당요구, 권리분석)을 철저히 점검하고, 필요 시 전문가의 자문을 받아야 한다. 실전 투자일수록 더 꼼꼼한 분석과 전략이 필요한 것이 바로 임차인 있는 경매물건 투자다.