부동산은 여전히 자산가들의 대표적인 투자처 중 하나다. 하지만 최근 몇 년 사이 부동산 투자 방식은 점점 다양해지고 있으며, 특히 2025년 현재는 ‘부동산 경매 투자’와 ‘금융권 부동산 펀드’ 두 방식이 자산가들의 주요 선택지로 부상하고 있다. 각각의 방식은 수익구조, 리스크, 운용 방식에서 뚜렷한 차이를 보이며, 투자자의 성향에 따라 유불리가 나뉘기도 한다. 본 글에서는 이 두 가지 방식의 특성을 비교해보고, 어떤 투자자가 어떤 방식을 선택하는 것이 효과적인지 상세히 분석해본다.
1. 수익전략 비교: 고수익을 노리는 경매 vs 안정수익 추구 펀드
부동산 경매는 일반 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있다는 점에서 수익률 측면에서 매우 매력적인 투자 방식이다. 경매는 시장가격보다 20~30% 저렴하게 낙찰받는 경우도 흔하며, 이를 통해 자산가들은 짧은 시간 내에 자산을 빠르게 불릴 수 있다. 특히 대출을 활용한 레버리지 투자 전략을 병행할 경우 자본 수익률은 기하급수적으로 증가할 수 있다. 경매 투자자들은 보통 입찰 전 권리분석과 시장 조사를 철저히 하며, 명도나 리모델링 등을 통해 부동산 가치를 상승시킨 후 매각 또는 임대를 통해 수익을 창출한다.
반면, 금융권의 부동산 펀드는 다소 보수적인 전략을 지향한다. 안정적인 임대 수익을 바탕으로 연 4~6% 수준의 수익률을 추구하며, 주로 대형 오피스, 물류센터, 상업용 건물 등에 투자된다. 이러한 펀드는 직접 부동산을 관리할 필요 없이 전문가들이 운용하기 때문에 안정성을 중시하는 투자자에게 적합하다. 특히 자산가들 중에서는 자산을 안정적으로 분산 투자하거나 장기적으로 관리하고자 하는 이들이 이 펀드에 관심을 가지는 경우가 많다.
그렇다면 어떤 방식이 더 나은 수익 전략일까? 이는 투자자의 목적과 성향에 따라 달라진다. 단기적으로 고수익을 원하는 투자자에게는 경매 투자가 적합할 수 있으며, 장기적이고 안정적인 수익을 원하는 이에게는 부동산 펀드가 유리하다. 실제로 경매 투자자들 중 상당수는 ‘시장 사이클’을 읽는 능력을 바탕으로 단기 시세 차익을 실현하는 데 집중한다. 반면 펀드 투자자들은 시장의 등락보다는 수익률의 안정성과 리스크 최소화에 초점을 맞춘다. 따라서 두 투자 방식은 각각 다른 전략과 기대 수익을 기반으로 설계되어 있으며, 이에 따라 투자자 본인의 자산 운용 목적을 명확히 한 후 선택해야 한다.
2. 리스크관리 방식의 차이: 개인 책임 vs 기관 분산
경매 투자에서 가장 중요한 것은 리스크를 어떻게 관리하느냐에 있다. 경매는 높은 수익률만큼이나 다양한 위험이 수반된다. 예를 들어 권리분석을 제대로 하지 않아 선순위 임차인이 있는 물건을 낙찰받게 되면 큰 손해로 이어질 수 있다. 또한 명도 문제, 하자 보수, 실제 입주자의 퇴거 등 복잡한 사안들이 뒤따르기 때문에 실무 경험이 부족한 투자자에게는 리스크가 크다. 이 때문에 자산가들조차도 초기에는 전문가의 도움을 받거나, 리스크가 낮은 물건 위주로 소액부터 시작하는 경우가 많다.
반면, 금융권의 부동산 펀드는 법적으로 철저한 리스크 분산 구조를 갖추고 있다. 운용사는 법률 자문, 기술 실사, 자산관리사와의 계약 등을 통해 리스크를 분산하고, 투자자는 펀드 수익률의 변동 외에는 법적 책임을 지지 않는다. 특히 오피스나 물류센터처럼 공실 리스크가 낮은 자산을 중심으로 포트폴리오를 구성하여 안정적인 수익을 확보하고 있다.
실제로 경매 투자자들은 ‘실물 리스크’에 민감하다. 부동산 상태, 위치, 주변 시세, 임차인 유무, 잔여 채권 등 분석해야 할 요소가 많으며, 현장 방문이나 실사도 반드시 필요하다. 이에 반해 펀드는 이러한 실사를 전문가가 대신 수행하며, 그에 따른 결과는 투자자에게 보고서로 제공된다. 특히 최근에는 보험을 결합한 형태의 부동산 펀드도 등장하고 있어 리스크 관리는 더욱 정교해지고 있다.
이처럼 리스크 관리 관점에서 본다면, 경매는 고수익을 추구하는 대신 리스크도 직접 떠안아야 하는 구조이며, 부동산 펀드는 수익이 다소 낮더라도 위험을 분산시킨다는 점에서 자산가들이 선택할 만한 가치가 있다. 다만, 어떤 방식이든 리스크는 존재하며, 이를 얼마나 정확히 인지하고 대응하느냐가 성공적인 투자로 이어지는 핵심 요인이다.
3. 투자자 유형에 따른 선택법: 능동적 투자자 vs 수동적 자산가
경매 투자는 능동적인 투자자를 위한 방식이다. 현장 실사, 권리 분석, 입찰 전략, 명도 진행, 수리 및 리모델링, 임대 또는 매각까지 모든 과정을 직접 기획하고 실행해야 한다. 자산가 중에서도 사업 경험이 있거나 부동산에 대한 이해도가 높은 경우에 경매를 선호한다. 특히 리스크를 감수하더라도 수익을 극대화하고 싶은 성향의 투자자에게는 이 방식이 매력적으로 다가올 수 있다.
반대로 금융권 부동산 펀드는 수동적인 자산가에게 적합하다. 이미 자산을 어느 정도 축적해놓은 이들이 시간과 노력을 직접 들이지 않고 안정적으로 자산을 운용하고자 할 때 선택하는 방식이다. 수익률이 다소 낮더라도 리스크 관리가 철저하며, 전문가에 의한 운용이라는 점에서 신뢰할 수 있는 구조를 제공한다. 특히 상속이나 증여를 고려하는 자산가들은 자산 이전의 효율성까지 고려해 펀드를 선택하는 경향도 있다.
이러한 차이로 인해 자산가들 사이에서도 두 갈래로 나뉘는 현상이 뚜렷하다. 일종의 ‘투자 스타일’이라고 볼 수 있으며, 이는 단순히 자산 규모보다는 성향에 따른 선택이다. 예를 들어 사업가 출신 자산가는 경매를 통해 부동산을 사업처럼 운용하려는 반면, 금융 전문가나 은퇴자는 펀드를 통해 리스크 없는 수익을 선호한다. 또한 최근에는 자녀 명의로 부동산 펀드에 가입해 자산을 분산시키는 전략도 활발히 이루어지고 있다.
결국, 자산가의 투자 유형은 그 사람의 성향, 경험, 그리고 자산 운용 목적에 따라 달라진다. 따라서 자신이 능동적인 운영자형인지, 아니면 수동적인 안정추구형인지를 먼저 파악한 후, 투자 방식을 선택하는 것이 중요하다. 각 방식은 장단점이 명확하기 때문에, 자신에게 맞는 전략을 선택하는 것이 장기적인 수익률 확보에 필수적이다.
결론
2025년 현재, 부동산 경매와 금융권 부동산 펀드는 자산가들이 가장 많이 고려하는 두 가지 투자 방식이다. 고수익을 원하지만 리스크를 감수할 수 있는 능동형 투자자라면 경매가, 반대로 안정성과 효율성을 중시하는 수동형 투자자라면 펀드가 더 적합하다. 두 방식 모두 나름의 장점과 위험을 내포하고 있으며, 가장 중요한 것은 자신의 투자 성향과 목적에 맞는 전략을 선택하는 것이다. 지금이야말로 자신의 자산 운용 방향을 점검하고, 가장 적합한 투자 방식을 실천해 나갈 시점이다.