코로나19 이후 비대면 여행 문화가 확산되면서 캠핑장과 글램핑장이 새로운 부동산 투자처로 떠오르고 있다. 특히 도심 외곽이나 관광지 인근의 캠핑장 부지는 소액으로 투자할 수 있는 틈새 자산군으로 평가받는다. 하지만 캠핑장 부지 경매는 주거용 부동산과는 전혀 다른 기준과 전략이 필요하며, 인허가, 입지 조건, 인프라, 수익모델 분석까지 고려해야 한다. 본 글에서는 실제 경매 낙찰 사례와 함께 캠핑장 부지 투자의 핵심 요소들을 하나씩 풀어본다.
캠핑장 경매 입지 조건 분석
캠핑장 경매 투자에서 가장 중요한 것은 입지 조건이다. 캠핑장은 단순히 땅만 있다고 운영할 수 있는 시설이 아니기 때문이다. 일반 주택이나 상가와 달리, 캠핑장 부지는 접근성, 자연환경, 주변 관광지와의 연계성, 차량 진입 가능 여부 등 다양한 조건을 갖추어야 실질적인 수익 창출이 가능하다. 실제 경매 사례에서도 입지가 좋지 않은 곳은 낙찰 이후 장기간 방치되거나 손실로 이어지는 경우가 많다.
특히 경매물건의 경우, 일반 매물보다 더 정밀한 입지 분석이 필요하다. 표면적으로는 감정가보다 낮은 가격에 낙찰되지만, 전기나 수도시설이 들어오지 않는 임야이거나, 인허가가 불가능한 지역인 경우가 많기 때문이다. 캠핑장은 기본적으로 숙박업의 일종이기 때문에 용도지역이 자연녹지지역, 계획관리지역, 또는 농림지역인지 여부에 따라 허가 여부가 크게 달라진다. 대부분의 경매 물건은 감정평가서에 이러한 용도 구분이 나와 있으나, 상세한 개발 가능 여부는 시청이나 군청의 도시계획과 등 관련 부서를 통해 직접 확인하는 것이 안전하다.
입지 조건을 분석할 때 고려해야 할 또 하나의 요소는 ‘접근성’이다. 캠핑장은 대중교통보다는 자가용 이용자를 기준으로 설계되므로, 고속도로 IC 인근이나 국도변에 위치한 부지일수록 선호도가 높다. 특히 주말 이용자 수요가 많은 수도권 외곽 지역(예: 가평, 양평, 포천, 용인 등)은 인기 경매 물건이 자주 출현하며, 경쟁률도 치열한 편이다. 반대로 강원도 깊숙한 산간지역이나 남해안 지역 중 도심과의 접근이 어려운 경우, 낙찰가가 낮더라도 실질적 수익률은 저조할 수 있다.
마지막으로 현장 실사를 통해 반드시 확인해야 하는 조건은 ‘도로 접도 여부’와 ‘진입로 폭’이다. 캠핑장 부지는 대부분 차량 이용객을 대상으로 하므로, 최소 4m 이상의 도로에 접해 있어야 하며, 화물차나 카라반 진입이 가능한 구조인지도 중요하다. 실제 사례 중에는 도로가 없는 임야를 낙찰받은 후 수년간 사용하지 못해 매각을 시도한 경우도 존재한다.
이처럼 캠핑장 경매 투자는 단순한 ‘싸게 사기’ 전략이 아니라, 실제 운영 가능성과 수익화 가능성을 입지에서부터 판별하는 것이 핵심이다. 낙찰 이전에 위성지도, 토지이용계획확인서, 현장방문, 주변 상권 조사 등을 철저히 수행해야 안정적인 투자가 가능하다.
인허가 및 행정 절차의 난관
캠핑장 부지를 경매로 낙찰받는 것만으로는 실제 캠핑장을 운영할 수 없다. 반드시 해당 지자체의 인허가 절차를 통과해야 하며, 여기서 많은 투자자들이 좌절하거나 비용과 시간이 과도하게 소모되는 문제가 발생한다. 인허가 문제는 입지 못지않게 캠핑장 경매 투자에서 결정적인 변수로 작용한다.
캠핑장 운영을 위해서는 보통 '야영장업 신고' 또는 '관광진흥법에 따른 등록'이 필요하다. 이 중 등록 야영장은 더 높은 수준의 시설 요건과 부지 요건을 충족해야 하며, 신고 야영장은 비교적 간단한 편이다. 하지만 두 경우 모두 해당 부지가 캠핑장 용도로 가능한 지역인지 여부가 가장 중요하다. 많은 경매 투자자들이 이 부분을 확인하지 않고 낙찰부터 진행한 후, 불허 통보를 받고 고충을 겪는다.
또한, 기본적인 부대시설에 대한 인허가도 필요한데, 여기에는 정화조 설치 신고, 전기 인입, 상수도 또는 지하수 허가, 소방시설 설치 등 다양한 요소가 포함된다. 특히 산지나 농지일 경우 산지전용허가, 농지전용허가를 별도로 받아야 하며, 이 과정에서 비용이 수백에서 수천만 원까지 소요될 수 있다. 경매 감정가에는 이런 후속 비용이 반영되어 있지 않기 때문에, 실 투자금은 예상보다 훨씬 많아질 수 있다.
또 하나 주의할 점은 지역 커뮤니티의 민원이다. 캠핑장은 소음, 쓰레기, 불법주차 등의 문제로 민원이 자주 발생하며, 실제로 경매로 부지를 확보한 후 지역 주민 반발로 사업이 중단되는 경우도 존재한다. 따라서 낙찰 전에 반드시 지역 행정 담당자와 사전 협의를 거쳐야 하고, 민원 발생 가능성이 낮은 지역인지도 미리 파악하는 것이 현명하다.
결론적으로, 캠핑장 경매 투자는 단순한 부동산 투자와 달리, 인허가와 행정 절차에 대한 충분한 이해와 대응 전략이 있어야 한다. 사전 정보 확인, 컨설턴트 자문, 지자체 미팅 등 행정적 절차에 대한 실전 대응력이 수익과 직결된다는 점을 명심해야 한다.
캠핑장 수익모델과 운영 전략
캠핑장 부지에 대한 입지 조건과 인허가 절차를 통과한 후, 실제 수익을 만들어내는 것은 ‘운영’ 단계다. 이 운영 전략이 곧 장기 수익성으로 직결되며, 초기 설계가 명확하지 않으면 낙찰 후 장기 방치되거나 수익이 낮은 운영으로 이어질 수 있다. 캠핑장의 수익 모델은 단순히 텐트를 치는 공간을 빌려주는 것에서 끝나지 않는다.
우선 캠핑장의 수익구조는 크게 대여 수익, 체험 프로그램 수익, 부대시설 매출, 시즌 요금 전략 등으로 나뉜다. 대여 수익은 텐트 사이트, 카라반, 글램핑 동 등의 숙박 공간을 기준으로 설정되며, 1박 기준 5만원~25만원까지 다양하다. 특히 글램핑 동은 시설 투자 비용은 높지만 1박당 수익이 높아, ROI가 빠르다는 장점이 있다.
둘째로, 수익성을 결정하는 핵심 요소는 ‘객실 회전율’이다. 주말과 휴일 위주의 단기 체류 수요를 최대한 수용할 수 있도록 예약 시스템을 구축하고, 소셜미디어를 활용한 마케팅이 병행되어야 한다. 네이버 예약, 카카오톡 채널, 인스타그램 리뷰 연동 등의 마케팅 전략은 실제 낙찰자 중 운영자 인터뷰에서도 가장 강조된 부분이다.
셋째는 계절성 수익 대응 전략이다. 캠핑장은 봄~가을에 수요가 집중되며, 겨울에는 수익이 급감할 수 있다. 이를 보완하기 위해 겨울철 온수 글램핑, 방한형 카라반, 실내 체험 시설 등을 설치해 수익을 유지하는 것이 중요하다. 이처럼 단순히 부지를 싸게 사는 것이 아니라, 사계절 내내 수익이 나도록 초기 설계를 해야 한다.
또한 실제 경매 낙찰자 중 상당수는 공동운영, 위탁운영, 소셜 창업 등의 형태로 운영하고 있으며, 수익을 내는 동시에 운영 부담을 줄이는 방식으로 변화하고 있다. 혼자서 운영을 시작하기보다는 소규모 지분 투자자들과 함께 출자하여 운영 리스크를 나누는 모델도 주목받고 있다.
결국, 캠핑장 경매 투자의 성공은 낙찰보다 ‘운영 설계’에 있다. 입지와 인허가를 넘은 후, 수익을 어떻게 만들어갈 것인가에 대한 명확한 전략이 필요하며, 이는 부지 선정 초기부터 함께 고려되어야 한다.
결론
캠핑장 경매 투자는 단순한 토지 매입을 넘어선 종합 사업이다. 입지 조건 분석, 인허가 절차 대응, 운영 전략 설계까지 모두 갖추어야 진정한 수익이 가능하다. 경매라는 장점이 단기적 저가 매입에 있다면, 캠핑장이라는 업종 특성은 장기적 운영력에 있다. 지금이야말로 단순한 시세차익을 넘는 실전 수익형 경매 투자로 발걸음을 내딛을 때다.