코로나19 팬데믹은 국내 상업용 부동산 시장에 큰 변화를 가져왔다. 특히 자영업 폐업이 급증하면서 공실이 장기화되고, 상가 매각이 어려워진 물건들이 경매 시장에 대거 유입됐다. 이러한 환경은 경매 투자자에게는 위기이자 기회가 됐다. 낙찰가는 낮아지고, 활용도에 따라 고수익을 낼 수 있는 상가 물건들이 많아졌기 때문이다. 하지만 수익을 기대하기 위해선 단순히 싸게 낙찰받는 것만으로는 부족하다. 상권 분석, 리모델링 전략, 임대 구조까지 전반적인 수익 모델을 설계해야 성공할 수 있다. 본 글에서는 코로나 이후 상가 경매 시장의 흐름과 실제 수익 사례를 바탕으로, 투자 전략을 체계적으로 소개한다.
폐업 상가 경매 시장의 변화와 기회
코로나19 이후 상가 경매 시장은 그 이전과 비교해 확연히 다른 양상을 보이고 있다. 팬데믹 기간 동안 사회적 거리두기, 비대면 소비 증가, 관광객 급감 등으로 인해 대다수 상업시설이 직격탄을 맞았고, 특히 골목 상권과 소형 상가가 큰 타격을 입었다. 이에 따라 자영업자들의 폐업이 급증했고, 이는 곧 해당 상가들의 연쇄적인 공실과 경매 물건 증가로 이어졌다.
통계청과 대법원 경매 데이터를 보면, 2020~2024년 사이 전국적으로 상가 경매 건수는 1.8배 이상 증가했다. 특히 서울 강북, 수도권 외곽, 지방 소도시 중심가 등 중소 상권에서 이 같은 현상이 두드러졌다. 이들은 대부분 소규모 자영업자들이 운영하던 상가로, 장기 공실 끝에 금융기관의 담보권 실행으로 경매에 나오게 된 경우가 많다.
이러한 물건들은 일반 매매시장에서는 잘 팔리지 않지만, 경매 시장에서는 비교적 저렴한 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회가 된다. 특히 감정가 대비 낙찰가율이 60% 이하인 경우도 많아, 초기 투자금이 낮고 리스크 분산이 가능한 조건이 된다. 다만 단점도 존재한다. 공실 기간이 길었거나 상권 자체가 쇠퇴한 지역은 향후 임대수익 확보에 어려움이 따를 수 있다.
따라서 폐업 상가 경매 물건을 공략할 때 가장 중요한 것은 '상권 변화에 대한 정확한 분석'이다. 팬데믹 이후에도 꾸준히 유동 인구가 유지되거나, 새롭게 개발 예정인 지역, 대중교통 접근성이 좋은 곳을 중심으로 선별해야 한다. 예를 들어 신도시 예정지 주변 상가, 대학교 인근 원룸 상가, 프랜차이즈 밀집 지역 내 공실 상가 등은 향후 수익 전환이 용이한 사례에 속한다.
폐업 상가 경매는 단순히 싸게 사는 데서 끝나는 것이 아니라, 새로운 활용 모델을 구상하고 적극적으로 수익 구조를 재편해야 성공할 수 있다. 예를 들어 셰어오피스 전환, 소규모 창업자에게의 임대, 창고형 매장 등으로 재구성하는 사례들이 성과를 내고 있다.
공실 리스크 관리와 상권 회복 가능성 분석
상가 경매 투자에서 가장 민감한 요소는 바로 ‘공실’이다. 공실 기간이 길어질수록 수익은 고사하고, 관리비·세금 등 유지비용만 지속적으로 지출되기 때문이다. 특히 폐업 상가의 경우 이전 임차인의 퇴거 사유, 해당 업종의 지속 가능성, 주변 상가 공실률 등 공실 발생 요인을 정밀하게 분석해야 한다.
공실 리스크를 줄이기 위한 가장 기본적인 접근은 '지역 상권의 회복 가능성'을 평가하는 것이다. 이를 위해 인구 유입 추세, 교통 개발계획, 대학·기업체 위치, 관광 유동인구 등의 지표를 종합적으로 파악해야 한다. 예를 들어 수도권의 경우 GTX 노선 신설, 스타필드와 같은 대형 복합시설 개발, 지하철 연장 호재 등으로 인해 향후 상권이 살아날 가능성이 있는 지역들이 있다.
이와 함께 ‘신규 창업자의 수요’를 읽는 것도 중요하다. 최근에는 창업자들이 임대료가 저렴한 외곽 상권으로 이동하거나, 1인 창업이 늘면서 소형 상가 수요가 증가하고 있다. 이를 감안하면, 폐업 상가라고 하더라도 내부 구조가 깔끔하고, 소형 평수에, 접근성이 뛰어난 물건은 충분히 수익형 부동산으로 활용될 수 있다.
공실 리스크를 줄이기 위한 실전 전략도 있다. 예를 들어, 낙찰 직후 리모델링을 통해 ‘업종 변경’이 가능하도록 구조를 개선하거나, 인테리어 일부를 마감해 ‘즉시 입점 가능’ 상태로 만들어주는 것이다. 또 지역 공인중개사와 협업해 ‘특정 업종 맞춤’ 임차인을 유치하는 방식도 효과적이다.
현금 흐름을 안정적으로 유지하기 위해서는 최소 3개월치 공실을 감안한 자금계획을 세워야 하며, 초기 리모델링 예산도 보수적으로 잡는 것이 좋다. 상권에 따라선 보증금 없는 월세, 임대료 프로모션 등 ‘임대 유인 전략’이 필요할 수도 있다. 즉, 경매 투자 후 첫 6개월이 공실 리스크를 관리하는 데 있어 가장 중요한 시간이다.
폐업 상가의 수익 구조 전환 성공 사례
폐업 상가 경매의 성공은 단순히 싸게 사는 것이 아니라, ‘어떻게 돈이 들어오는 구조로 바꿨는가’에 달려 있다. 최근 수익 구조 전환에 성공한 사례들을 보면, 모두 공통적으로 ‘기존 업종과 다른 방식의 활용’과 ‘현실적인 임대 전략’이 결합돼 있었다.
첫 번째 사례는 서울 강북 지역에서 유흥주점으로 사용되던 상가를 낙찰받아 셰어오피스로 전환한 사례다. 해당 상가는 오랫동안 공실이었고, 감정가 대비 65% 수준에서 낙찰되었다. 낙찰자는 내부를 개조해 3개의 독립 오피스로 나눴고, 창업자·프리랜서를 대상으로 저렴한 월세로 입주자를 모집했다. 현재는 월세 수익률 9%를 기록 중이다.
두 번째 사례는 경기도 의정부의 구도심 내 폐업 미용실 상가다. 이 물건은 1층 단독 점포로, 이전에 미용실이 운영되다가 코로나로 폐업하며 경매로 나왔다. 이 물건을 낙찰받은 투자자는 리모델링을 최소화한 뒤, 무인 세탁소로 업종을 변경해 임대에 성공했다. 관리 인건비가 들지 않아 비용 효율성이 좋았고, 월세도 안정적으로 확보할 수 있었다.
세 번째 사례는 부산 해운대 지역의 관광지 상권 내 폐업 음식점이다. 감정가는 높았지만 장기 공실로 유찰이 반복됐고, 결국 감정가 대비 55% 가격으로 낙찰됐다. 이 상가는 구조 자체는 뛰어났기 때문에 낙찰자는 최소한의 시설 보수 후, 지역 창업센터와 연계해 지역 청년 창업자에게 단기 임대했다. 이를 통해 공실 리스크를 줄이는 동시에 수익도 안정화시켰다.
이처럼 폐업 상가는 ‘재구성’에 따라 전혀 다른 수익 모델을 만들 수 있다. 핵심은 기존 용도를 그대로 유지하는 것이 아니라, 시대 흐름과 수요 변화에 맞게 변형하는 것이다. 주간 카페, 1인 뷰티숍, 키오스크 매장, 셀프 창고형 매장 등 다양한 방식이 가능하다.
결론
코로나 이후 늘어난 폐업 상가 경매는 분명 위기이자 기회다. 공실률과 상권 침체라는 단점은 있지만, 낙찰가 하락, 신규 업종의 유입 가능성, 리모델링을 통한 수익화 가능성은 투자자에게 충분히 매력적인 조건이 된다. 핵심은 ‘상권 변화에 대한 예측력’과 ‘공실에 대한 실질적인 대응 전략’이다. 단순한 시세차익보다는, 실전 수익 구조를 만들어내는 전략적 사고가 필요한 시점이다. 당신이 찾고 있는 부동산 수익 모델, 폐업 상가 경매에서 시작될 수 있다.